2016年，長沙市委、市政府認(rèn)真落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神，出臺了加快房地產(chǎn)去庫存和嚴(yán)控新建商品房銷售價(jià)格過快上漲等一系列措施，去存庫效果明顯，新建商品房銷售均價(jià)上漲幅度明顯回落。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為提升城市品質(zhì)、促進(jìn)轉(zhuǎn)型發(fā)展、優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、拉動經(jīng)濟(jì)增長的重要引擎。

　　一、長沙房地產(chǎn)市場運(yùn)行特點(diǎn)

　　從近年長沙房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況看，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出供需基本平衡、價(jià)格溫和上揚(yáng)且價(jià)格水平相對較低，市場需求動力不斷增強(qiáng)的特征。

　　1、房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步回升。年初以來，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資一改去年以來持續(xù)下滑的態(tài)勢，呈現(xiàn)開發(fā)投資逐月走強(qiáng)的上升趨勢。2016年，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1260.55億元，比上年增長26.5%，比上年提高50.5個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資拉動全市投資增長5個(gè)百分點(diǎn)，占全市投資的比重由2015年的17.0%提高到18.8%。

　　2、市場商品房供給充足。一是在建規(guī)模大。2016年末，全市房地產(chǎn)在建施工項(xiàng)目787個(gè)，在建施工面積9586.41萬平方米，比上年增長4.1%，其中：住宅施工面積6188.72萬平方米，占全部施工面積的64.6%。二是新開工面積大幅增長。2016年，商品房新開工面積2204.14萬平方米，比上年增長66.6%。新建商品新開工面積迅速增長，將為后段提供充足的房源。三是竣工面積增長快。2016年，新建商品房竣工面積1670.58萬平方米，比上年增長23.8%。新建商品房竣工面積呈持續(xù)增長的趨勢。

　　3、新建商品房銷售持續(xù)升溫。2016年，新建商品房銷售面積2593.71萬平方米，比上年增長36.2%;基中，住宅銷售面積2291.77萬平方米，占比為88.4%，比上年增長36.1%;非住宅新建商品房銷售面積301.94萬平方米，比上年增長36.8%。住宅銷售面積中，90平方米及以下銷售面積474.15萬平方米，占比為20.7%，比上年增長53.1%;90-144平方米銷售面積1470.64萬平方米，占比為64.2%，比上年增長30.7%;144平方米及以上銷售面積346.98萬平方米，占比為15.1%，比上年增長39.3%。別墅、高檔公寓銷售面積78.19萬平方米，占比為3.4%，比上年增長32.6%。非住宅銷售面積中，辦公樓銷售面積82.15萬平方米，占比為27.2%，比上年增長125.6%;商業(yè)營業(yè)用房銷售面積114.50萬平方米，占比為37.9%，同比下降3.0%;其他類銷售面積105.30萬平方米，占比為34.9%，比上年增長58.6%。

　　4、房地產(chǎn)去庫存效果明顯。新建商品房庫存絕對量不斷減少，特別是住宅庫存更是下降迅速。2016年，全市新建商品房竣工待售面積1039.66萬平方米，同比下降12.9%;其中住宅竣工待售面積490.76萬平方米，同比下降29.8%。住宅竣工待售面積占比由2016年初的59.5%下降到47.2%。

　　5、近期調(diào)控成效顯現(xiàn)。為了抑制房價(jià)過快上漲，實(shí)現(xiàn)市委、市政府提出的“兩個(gè)確保”要求，2016年11月份以來，市政府召開專題會議進(jìn)行了部署。長沙房地產(chǎn)實(shí)施“一控二防”調(diào)控后，效果顯現(xiàn)。從10-12月份房地產(chǎn)開發(fā)主要指標(biāo)看，一是單月商品房銷售面積逐月減少。12月單月商品房銷售面積238.47萬平方米，比11月單月減少24.35萬平方米，比10月單月減少119.05萬平方米，減幅達(dá)33.3%。二是全市新建商品房銷售均價(jià)增速逐月回落。2016年，全市新建商品住宅銷售均價(jià)6157元/平方米，比上年增長10.9%，增幅較1-11月回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，中心城區(qū)新建商品住宅銷售均價(jià)6701元/平方米，比上年增長13.1%，增幅較1-11月回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。新建商品住宅價(jià)格快速增長的勢頭得到有效抑制。

　　二、長沙房地產(chǎn)市場發(fā)展優(yōu)勢和走勢判斷

　　未來五年，長沙將全力打造“三個(gè)中心”、建設(shè)“四更”長沙，構(gòu)建國家中心城市新格局，實(shí)現(xiàn)基本現(xiàn)代化階段性目標(biāo)。這必將為長沙房地產(chǎn)市場帶來利好，從最近幾年人口流入、中小學(xué)生就讀人數(shù)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、棚戶區(qū)改造情況，長沙房地產(chǎn)市場需求潛力大，房價(jià)總體將溫和上漲，局部房價(jià)有降有升，但總體可控。

　　1、政策和區(qū)位優(yōu)勢將助推房地產(chǎn)發(fā)展。新一輪國家中部崛起戰(zhàn)略的實(shí)施，湘江新區(qū)處于快速發(fā)展期等多種政策和區(qū)位優(yōu)勢于一體，竣工后新建商品房待售面積少，人口吸納能力強(qiáng)，需求潛力大。從武廣片區(qū)房價(jià)變動情況看，武廣片區(qū)集中了長沙的地鐵、高鐵等交通區(qū)位優(yōu)勢，交通便利，潛在需求量大、購房者購房愿望大多是交通便利和升值預(yù)期。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的2015年全國35個(gè)大城市房價(jià)收入比排行榜顯示，長沙房價(jià)收入比為5.2:1，排35位，低于全國平均10.2：1的水平，比正常合理水平6：1至7:1還低，遠(yuǎn)低于一線城市和大部分省會城市，具有商務(wù)成本低，居民購房壓力相對較小的優(yōu)勢。隨著長沙城市品位的不斷提高，長沙環(huán)境的優(yōu)美，學(xué)區(qū)房的推出，產(chǎn)業(yè)集聚和城鄉(xiāng)一體化推進(jìn)，長沙省會資源優(yōu)勢更加突出，將有力助推房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

　　2、未來長沙房價(jià)將呈溫和上漲趨勢，但總體可控。從2016年，長沙房價(jià)變動情況看，岳麓區(qū)房價(jià)漲幅達(dá)到24.3%，主要原因是岳麓區(qū)集湘江新區(qū)、長沙高新區(qū)、湖南寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、湖南望城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、岳麓區(qū)工業(yè)集中區(qū)、寧鄉(xiāng)高新區(qū)多園區(qū)和多名校、多條地鐵優(yōu)勢。從歷年房價(jià)變動情況看，房價(jià)波動大的主要是受區(qū)域空間限制、資源優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)政策影響。從歷年房地產(chǎn)開發(fā)情況看，長沙房地產(chǎn)開發(fā)樓盤一般在4年左右，長沙批準(zhǔn)未建樓盤面積與同期銷售面積比達(dá)到5.2:1，表明長沙房地產(chǎn)潛在供應(yīng)充裕，不存在供不應(yīng)求，有利于房價(jià)控制。但部分區(qū)域如芙蓉區(qū)、岳麓區(qū)、雨花區(qū)、長沙縣等受區(qū)域和產(chǎn)業(yè)推動影響,后續(xù)可開發(fā)面積相對較少,可能存在房地產(chǎn)供應(yīng)量局部偏緊情況，對價(jià)格水平可能產(chǎn)生波動。

　　3、長沙房地產(chǎn)市場需求潛力大。國家中部崛起戰(zhàn)略、尤其是市委提出的建設(shè)國家中心城市戰(zhàn)略的實(shí)施、湘江新區(qū)、國家級園區(qū)等園區(qū)的快速發(fā)展必將帶動長沙房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。從歷年房地產(chǎn)運(yùn)行情況看，2016年新建商品房銷售面積將達(dá)到新高，后期將穩(wěn)定每年需求2000萬平方米左右。一是銷售規(guī)模穩(wěn)定。2013-2016年新建商品房銷售年均穩(wěn)定在1900萬平方米左右，銷售規(guī)模相對穩(wěn)定。二是建設(shè)國家中心城市戰(zhàn)略將加速城市人口的集聚。從近幾年人口凈流入情況看，每年凈流入長沙人口穩(wěn)定在8萬人左右。隨著建設(shè)國家中心城市戰(zhàn)略的實(shí)施，湘江新區(qū)以及園區(qū)的快速發(fā)展，長沙作為全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心吸納人口能力將大幅增強(qiáng)(山東、江蘇、廣州、浙江、遼寧等省具有多中心)，預(yù)計(jì)長沙每年人口凈流入將逐步增加。三是經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長有力支撐房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。長沙已經(jīng)具備了推進(jìn)城市化進(jìn)程的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。2015年，長沙市人均GDP超過12000美元，因此，長沙具備了加快城市化進(jìn)程的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，城鄉(xiāng)居民換房置業(yè)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)增強(qiáng)。

　　三、未來促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的建議

　　當(dāng)前，長沙房地產(chǎn)市場總體保持了平穩(wěn)健康發(fā)展態(tài)勢，表現(xiàn)為政策有利好，企業(yè)有信心，市場有活力，發(fā)展有動力。政府及相關(guān)部門應(yīng)采取有效措施，充分挖潛土地潛在價(jià)值，充分發(fā)揮房地產(chǎn)對長沙經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的帶動作用。

　　1、繼續(xù)加大內(nèi)城區(qū)改造力度，提高單位土地價(jià)值。要充分利用國家鼓勵棚戶區(qū)改造政策，高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃棚戶區(qū)、城中村，加大對城區(qū)棚戶區(qū)、城中村征拆力度，在挖潛土地價(jià)值的同時(shí)，解決城區(qū)可開發(fā)土地不足，消費(fèi)者對城區(qū)(尤其是核心區(qū))高檔住宅的需求，引導(dǎo)企業(yè)開發(fā)高品質(zhì)樓盤，滿足市場高品質(zhì)需求。

　　2、繼續(xù)加大基礎(chǔ)設(shè)施配套，提升新開發(fā)樓盤品質(zhì)。要充分發(fā)揮政府擁有的優(yōu)質(zhì)資源在市場中的配置作用，大力提升公共服務(wù)水平，做到就學(xué)、交通、醫(yī)療、購物等基礎(chǔ)設(shè)施配套。如北辰開發(fā)的樓盤，靠江、通地鐵、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)配套齊全，銷售一直較為平穩(wěn)。

　　3、依托衛(wèi)星城、產(chǎn)業(yè)園區(qū)，帶動新興市場發(fā)展。要充分利用國家大力發(fā)展城鎮(zhèn)化的契機(jī)，依托產(chǎn)業(yè)，高規(guī)格規(guī)劃，不斷挖掘新城區(qū)(鄉(xiāng)鎮(zhèn)變街道)的土地利用價(jià)值，加大區(qū)域內(nèi)配套建設(shè)，培育和形成新的房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)，避免我市出現(xiàn)攤大餅式發(fā)展和城市病的發(fā)生。

　　4、加強(qiáng)房地產(chǎn)政策引導(dǎo)和管控，促進(jìn)市場有序發(fā)展。近年來，我市房地產(chǎn)開發(fā)速度較快，在建商品房施工面積、在建規(guī)劃房屋建筑面積較大，可供房源充足，市場供給大、可選擇范圍廣優(yōu)勢。建議從規(guī)劃、土地供應(yīng)、施工許可、新建商品房預(yù)售等方面合理調(diào)節(jié)商品房開發(fā)，加強(qiáng)市場檢查，輿論積極引導(dǎo)，避免價(jià)格過大波動，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。