今年，北方客南下的情景并不少，尤其是3月底一線城市相繼對商辦公寓限購，阻攔了一大批外地買家之后，深圳的機會和吸引力就此凸顯：公寓“不限購、不限貸”。與其他城市限制人口的目標不一樣的是，深圳對人才集聚有較大需求，而商辦公寓在解決外來人才居住問題上起著不可忽視的作用，即便未來面臨調控，仍留有余地。

　　涌入深圳的北方客

　　位于深圳市羅湖區湖貝地鐵站附近的萬科深南道68號，春節后迎來不少北方客。該項目銷售人員透露，有的北方客戶一次性購入多套，“公寓不限購不限貸，對于沒有購房資格的客戶來說是首選。項目地段好，交通便利，附近配有成熟商圈，房子可以保值。加之深圳氣候宜人，包容力強，這些客戶多是自住加投資，而非短期炒房。”

　　該項目前身其實是深圳著名爛尾樓“大金牙”，后被萬科于2015年5月收購，2016年12月對外開放樣板間，主推33至153平方米的高端公寓及辦公產品。深圳中原研究中心數據顯示，該項目今年前4個月成交365套，一直位列公寓月成交前10名。

　　事實上，萬科去年已經在深圳商務公寓市場處于成交主力地位，今年齊推多個公寓實在預料之中，其“狩獵”目標正是逐漸增多的北方客戶。今年“五一”期間，深圳萬科旗下萬科深南道68號、萬科云城、萬科廣場等三個核心資產類項目，統一以九八折入市，目的就是招攬客戶。

　　不過，瞄準北方客戶的不僅僅是深圳萬科，就連龍崗區的星河上寓、龍崗區的金地龍城中央、坪山區的龍光玖云著等多個公寓項目，也都看上了北方客。

　　北方客并非今年才開始南下掃房。2016年3月以前，深圳房價連漲16個月之時，大批投資客便涌入深圳趁機掘金，其中不乏北方客。有業內人士對中國房地產報記者表示：“深圳房地產金融屬性強，2015年未限購時，不少北方客是為了投資而購買，賺錢后撤退的動機明確。但現在不同，深圳樓市限購后，北方客不再以單純的短線投資為目的，反而希望長期持有，等待物業升值。不僅僅是深圳，深圳周邊城市如不限購的惠州也吸引了不少北方買家。”

　　不過，美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示：“根據我們的代理情況，不限購不限貸項目的銷售情況是比一般住宅理想，外地買家也有所增加，但百分比沒有明顯變化。深圳對外地買家的吸引，恰恰在于其城市競爭力和房地產項目良好的增值功能。”

　　公寓“升寵”入市數量翻升

　　確實，吸引外地買家還是“不限購不限貸”的公寓產品。尤其是深圳限購政策出臺后，住宅項目的預售證獲取難度加大，各區新入市的項目中公寓產品的供應比例隨之越來越高，成交量亦呈爆發式增長。

　　公寓項目“升寵”，開發商4月加大了公寓推售量，環比增長745%。深圳中原研究中心數據顯示，深圳4月新建商品房3908套，環比大漲82.6%，商務公寓新建套數為1196套，環比大漲22.7%，占比為31%，成交面積 7.65萬平方米，環比增長16.8%。

　　在其他一線城市均對商辦公寓采取限購政策時，深圳調控尚未完全落地，這恰是其公寓項目受到開發商和買房客雙雙青睞的原因所在。

　　目前，深圳購買公寓的外來買家沒有受到刻意限制。深圳房地產研究中心高級研究員李宇嘉表示：“北京和上海出于控制人口的考慮，對商務公寓、類住宅的限制非常嚴格，甚至從源頭堵死對個人的銷售，原因是類住宅不限購、價格低、分布在城市外圍，是外地人口扎根落腳之處。相反，深圳不存在限制人口的需求，反而鼓勵常駐非戶籍人口轉成戶籍人口，因此無需對商務公寓進行打擊。此外，深圳也不存在像北京、上海一樣的郊區到中心區交通擁堵問題。”

　　“深圳現在商務公寓的價格上漲明顯，對整體市場的平穩發展有一定影響。目前深圳的舊改項目比較多，其中涉及很多商務公寓，所以政府在出臺政策時對商務公寓會留有余地。”何倩茹指出。

　　引鳳筑巢 落戶條件更寬松

　　事實上，目前深圳實施了一線城市最寬松人才落戶政策。作為一個人口過千萬的城市，深圳的戶籍人口僅300多萬，人口結構嚴重倒掛，由此引出的資源配置等問題一直是制約深圳發展的難題之一。

　　去年，深圳市政府頒布了《深圳市戶籍遷入若干規定》的重要文件，意在進一步促進人口與經濟、社會、資源、環境的協調發展，使人口服務管理水平與城市發展相適應。

　　在政策調整之前，深圳市對人才引進采用積分制，積滿100分才能申請入戶，若僅有大專學歷而沒有其他加分項則只有60分，因此落戶深圳是一件非常困難的事;具有全日制碩士研究生學歷和碩士以上學位的人才，無需在深圳居住登記且繳納社保滿一年，即可直接申領居住證。如今在規定中，落戶條件擴大到“具有全日制大專及以上學歷的人員”、且“具有較高專業技能以及深圳產業發展需求”者也可直接申請。

　　近年來深圳一直在提升戶籍人口比重上“做文章”。2012年，深圳市就已經取消大學畢業生個人申辦接收院校限制，實現大專及以上應屆高校畢業生無限制引進入戶。數據顯示，2015年深圳凈流入60萬人口，2016年凈流入人口新增加53萬，遠遠多于上海的4.43萬人和北京的2.4萬人，且新增人口以年輕人居多。

　　“過去幾年深圳落戶條件逐步放松，2011年至今，深圳戶籍人口由300萬增加至400萬。現在全球都在爭奪高端人才，提高城市對人口的吸引力，這是未來城市競爭最關鍵因素。落戶條件放松是為了把基礎人才，即具有一定高等學歷的人才吸引至深圳，大量集聚后，城市基本公共服務和集聚能力才會提高，城市發展才有后勁。深圳創業環境在全國較好，尤其是地產業、互聯網、金融業、現代物流等發展突出，恰巧也是畢業生較為喜歡的行業，未來對房價帶動作用還是很明顯的。”李宇嘉分析。

　　中國綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁也指出，“一個城市的人口凈流入是判斷房地產發展的重要指標。比如，2015年上海人口凈流入的負增長，就引起了業界對房地產發展的擔憂，所以深圳放開人口落戶，也是為了增加城市的競爭力，讓房地產更好地發展。”