頭條精讀：對于中山樓市來說，人才房的出現(xiàn)是一個全新的拍地方式，雖然目前暫沒有文件細則去解讀它將以怎樣的面貌出現(xiàn)，但隨著配建人才房的項目逐漸出現(xiàn)，人才房何去何從也成為市民關心的話題。目前，已有超過47萬平方米的人才房隨著商品房住區(qū)的建設，進入面市倒計時。

　　此前，租售同權曾在一線城市引起巨大討論，中山人才房未來不排除也會走上出租或低價出售的道路。部分房地產(chǎn)業(yè)內人士認為，租售同權短期內更適合一線城市，對于人口暫時不足的中山來說，大量的人才房或面臨后續(xù)交房維護等系列問題。同時，對于已支付高地價的開發(fā)商、支付高房價的購房者而言，小區(qū)的獨立性如何保留、如何平衡低價購買力人群的社區(qū)生活，將成為相關部門有待探討的問題。

　　首批人才房有望面市

　　“美的地產(chǎn)三盤全開”，就在上周末，首次來中山的美的地產(chǎn)宣布三個樓盤即將進入中山市場。這三個項目均是在去年年底至今年拿下的土地所開發(fā)，與不少項目一樣，這些項目均有一度經(jīng)過多輪拍賣，觸及6000元/平方米價格線的“天花板”后，再通過競爭人才房建筑面積的做法來決定最終的開發(fā)商歸屬。

　　這個做法是中山的首例。中山土地價格的高速提升迫使政府采取人才房配建方式進行重新拍賣———與一些城市所采取的競配保障房方式類似。中山自去年年底的商住地拍賣首次采取了人才房競配方式后，這成了中山商住地拍賣的“標配”。就在不久前，君華地產(chǎn)所拍下的一宗大型商住地，配建的人才房就超過了13萬平方米。截至目前，中山土地要求競配的人才房面積，已經(jīng)高達474240平方米，涉及的商品房小區(qū)高達14個。

　　而這些人才房，或即將現(xiàn)身。除了美的三個項目有望今年面向市場外，碧桂園與保利的南朗項目、碧桂園古鎮(zhèn)項目等都將陸續(xù)有人才房的身影。

　　低價租售成吸引人才出路

　　雖然中山政府還沒有對這批人才房進行相關的指導，但是人才房將會如何在市場上出現(xiàn)也成為了不少人關心的話題。今年3月中山發(fā)布的《關于進一步集聚創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才的若干意見》中，在實施人才安居工程里，要求健全市、鎮(zhèn)(區(qū))兩級人才公寓供給體系，提供優(yōu)質充裕房源和租房優(yōu)惠政策，引進的“兩院”院士等第一層次緊缺適用高層次人才，可選擇享受200萬元購房補助，或選擇免租入住面積200平方米以上住房，全職工作滿5年的可無償獲贈所租住房。第二層次至第六層次緊缺適用高層次人才，分別享受10萬元至50萬元購房補助，3年內可免租入住面積最大150平方米的人才公寓。

　　這或許是人才房的一種出路。不過，若選擇租賃的做法，在這些人才尚未符合資格落戶中山、或由于特殊原因選擇不落戶中山時，租賃人才房能否享受到租售同權，成為一個待解之題。

　　疑問

　　人才房出現(xiàn)能否實現(xiàn)租售同權?

　　對于人才房能否實現(xiàn)租售同權，不少業(yè)內人士都持否定態(tài)度。有人認為，人才房與租售同權更像是兩個概念，人才房未必就用于出租，而租售同權則更多是針對商品房。

　　“所謂租售同權，最開始是廣州北京等城市提出，這些都是一線城市，具有房價較高、房屋嚴重供不應求的情況”，中原地產(chǎn)中山分公司拓展部總監(jiān)植建軍稱，一線城市之所以提出這一說法，是因為房價高企令不少有創(chuàng)意有工作能力的年輕人望房興嘆，而租售同權是鼓勵其租房并滿足教育、醫(yī)療等生活需求的一種有效做法。

　　“中山不一樣，中山的房價相對這些城市還算比較正?！保硎?，中山缺乏土壤實現(xiàn)租售同權，例如中山人口遠沒有一線城市多，教育資源相對能滿足大部分人群的需求，同時積分制度比較寬松，不如一線城市那般入戶困難，這導致了中山缺乏足夠的動力去實現(xiàn)租售同權。“戶籍制度下，社會資源主要還是會向戶籍人口傾斜，這使得很難實現(xiàn)真正的租售同權，尤其在中山，更沒有動力去實現(xiàn)”，他分析，所謂人才房的出現(xiàn)更多的是土地價格通過這一方式變相“低價”，但與現(xiàn)在出讓租賃土地的方式相比，還是賣地的老路子，變化不大。

　　大量人才房會否沖擊中山樓市?

　　日益增長的人才房會否影響中山樓市的價格預期?對此有業(yè)內人士表示，中山人才房雖然未來價格預期遠低于商品房，但是中山市場面臨供不應求的局面，目前樓市銷售尚算穩(wěn)定，預計受到人才房沖擊的可能性不高。“不排除人才房的量會上升，但政府不會一口氣全部推出來”，中山合富輝煌高級分析師謝仲娟認為，這些人才房還有可能面臨轉手年限的要求，加上中山市場供不應求，尤其是城區(qū)及熱門區(qū)域，少量人才房不足以刺激中山樓市價格出現(xiàn)下滑。

　　人才房會否成開發(fā)商“棄兒”?

　　在沒有出現(xiàn)相關規(guī)定前，不少開發(fā)商對于人才房是相對消極的態(tài)度。有開發(fā)商曾認為，對于能夠以較低房價獲取房子的人群來說，享受優(yōu)質社區(qū)配套使得以高價購房的購房者感覺不公平。同時，除了像北上廣那樣采取隔離的做法、使人才房集中在小區(qū)一隅外，或考慮在人才房的開發(fā)成本上有所減少，例如帶裝修變成毛坯，高級裝修檔次降低等。

　　不過，這樣的做法在中山行不通。根據(jù)今年《中山市國有建設用地配建人才安置房管理暫行辦法》意見稿中，明確指出人才安置房應當通過人工搖珠或電腦程序等隨機方式進行抽取選定，基本原則包括全面抽取原則和均衡抽取原則，并對抽取的方式有著非常細致的要求，這使得開發(fā)商根本無法通過集中開發(fā)人才房的方式把購房者與人才房居住人群在空間上互相分隔，因此在享受小區(qū)內外配套時，這些人才房居住者將會享受同等權利。

　　而這未來有可能為小區(qū)內業(yè)主的分化埋下伏筆。有業(yè)內人士表示，一線城市就存在這種業(yè)主之間互相鄙視的情況，在后期實際上并不利于小區(qū)的統(tǒng)一管理，例如進入小區(qū)業(yè)委會，針對物管費的不同，也可能互相扯皮。

　　人才房未來如何維護?

　　對于人才房后續(xù)的接管問題，植建軍表示，目前已經(jīng)有47萬平方米以上的人才房，而這一數(shù)字隨著開發(fā)商繼續(xù)看好中山樓市而有增無減。即便是按照100平方米來計算，僅已知就有4700套人才房，相當于可供數(shù)萬人進入中山。但按照中山目前的人才引入速度，不排除房屋比人多的問題。

　　這會帶來什么問題?他表示，若政府在沒有人租住或購買這套房子的情況下，這套房子與普通商品房一樣都涉及到物業(yè)管理費、物業(yè)維修費用等，這些費用將由誰來支出，包括物業(yè)長期放置后可能出現(xiàn)的折損等問題，目前并沒有具體的指導文件。

　　人才房將有怎樣的歸屬?

　　人才房的出現(xiàn)，預計是未來中山政府吸納外來人才的利器。有業(yè)內人士推測，這類房屋有幾種歸屬，一種是以低租金甚至無租金的方式提供給緊缺的高新行業(yè)領軍人才居住，另一種則是以低于市場價的方式由政府轉售給引進的人才，不排除是直接打折的做法。若人才房余量較多，不排除政府將部分房屋轉為保障房，以供給低收入人群居住。

　　但要做到吸引人才，僅僅是低價房屋還遠遠不足。有從事人力資源的市民向記者表示，雖然中山對人才方面有一定的補貼，但是人才房卻還沒有最終的指導，同時人才房預計可能會根據(jù)該名人才在中山工作的資歷時間而定，這或許成為這些外來人口的攔路虎?！暗?，若輕易將房產(chǎn)簡單按照職業(yè)、學歷進行即時分配，這也可能挫傷現(xiàn)有人才的積極性，這是人才房面臨的問題”。

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