隨著上市公司2017年年報(bào)披露完畢，上市房企區(qū)域布局戰(zhàn)略逐漸明晰，中西部城市逐漸成為各家上市房企布局的重點(diǎn)。Wind數(shù)據(jù)顯示，有多達(dá)56家上市房企2017年在中西部區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售面積和銷售額雙增長(zhǎng)。
中西部區(qū)域業(yè)績(jī)良好
萬(wàn)科A年報(bào)顯示，2017年在包括成都、南充、武漢、西安、鄭州、重慶、昆明、貴陽(yáng)、烏魯木齊、玉溪等中西部區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售面積986.49萬(wàn)平方米，較上年同期增長(zhǎng)27.44%，銷售金額996.76億元，較上年同期增長(zhǎng)18.81%。在深耕現(xiàn)有城市的基礎(chǔ)上，萬(wàn)科A2017年新進(jìn)入城市基本集中在石家莊、蘭州、西昌、宜昌等中西部城市。
另一房企龍頭保利地產(chǎn)在2017年中西部區(qū)域銷售業(yè)績(jī)也十分亮眼。武漢、成都、重慶、合肥等中西部城市單城銷售破百億元，中部區(qū)域成為保利地產(chǎn)營(yíng)收增長(zhǎng)的主力區(qū)域。
一些中小房企在中西部地區(qū)也加強(qiáng)布局。以陽(yáng)光城為例。4月以來(lái)，公司共斥資24.98億元相繼在重慶市巴南區(qū)、陜西省延安市以及四川省西昌市等地以并購(gòu)形式獲得土地。相較于去年，今年陽(yáng)光城在中西部的布局更加明晰。
而上市房企進(jìn)軍中西部區(qū)域的路徑也呈現(xiàn)多元化。除傳統(tǒng)一級(jí)土地開(kāi)發(fā)、土地招拍掛等方式，并購(gòu)當(dāng)?shù)胤科蟪蔀榉科箝_(kāi)拓中西部區(qū)域的主流模式。
以融創(chuàng)中國(guó)為例，2017年融信通過(guò)招拍掛、收并購(gòu)等方式新進(jìn)入26個(gè)城市，共新增78宗地塊，規(guī)劃建筑面積1482萬(wàn)平方米。其中，28.97億元受讓寧波海亮和安徽海亮55%的股權(quán)，通過(guò)此次股權(quán)收購(gòu)，融信獲得海亮地產(chǎn)位于中西部特別是省會(huì)及周邊地區(qū)共17個(gè)城市的35個(gè)項(xiàng)目，超過(guò)500萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備。
信達(dá)地產(chǎn)也于此前公告，擬向中國(guó)信達(dá)發(fā)行股份購(gòu)買其擬持有的淮礦地產(chǎn)60%股權(quán)，擬向淮礦集團(tuán)發(fā)行股份購(gòu)買其持有的淮礦地產(chǎn)40%股權(quán)。多年以來(lái)，淮礦地產(chǎn)在安徽省內(nèi)和周邊區(qū)域形成了較為成熟的業(yè)務(wù)流程和開(kāi)發(fā)模式。
中西部房地產(chǎn)投資漸增
2017年及2018年以來(lái)，一些中西部省份及相關(guān)城市房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)。
河南省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，河南2017年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資7090.25億元，同比增長(zhǎng)14.7%;商品房銷售額7129.40億元，同比增長(zhǎng)27.0%，其中住宅銷售額增長(zhǎng)21.9%;而商品房銷售面積則達(dá)13313.89萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.8%。
重慶市2018年以來(lái)房地產(chǎn)投資緩步上升。2018年前三月，重慶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資798.12億元，同比增長(zhǎng)7.8%，增速比1-2月提高2.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資543.50億元，同比增長(zhǎng)14.5%，增速比1-2月提高7.4個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為68.1%。
相較于省會(huì)城市，一些中西部地級(jí)市成為房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)快速的地區(qū)。四川省涼山州統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資51.31億元，較上年同期增長(zhǎng)62%。住宅竣工面積305萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)58.3%。
2018年以來(lái)，包括涼山州在內(nèi)的許多中西部地級(jí)市、縣級(jí)市的土地市場(chǎng)都有上市房企甚至龍頭房企的影子。4月27日陽(yáng)光城集團(tuán)股份有限公司發(fā)布公告，子公司成都盛德輝置業(yè)有限公司以合計(jì)人民幣9.14億元競(jìng)得四川省西昌市西部城區(qū)B1-24、西部城區(qū)B1-26地塊。5月5日，萬(wàn)科A公告稱，在四川省眉山市仁壽縣獲得63畝土地。該土地溢價(jià)率為30.65%，總計(jì)2.43億元，這是萬(wàn)科半年內(nèi)在仁壽縣獲得的第二宗地塊。
4月多城 土地出讓金額創(chuàng)新高
□本報(bào)記者 江鈺鈴
4月地方國(guó)土部門官方網(wǎng)站土地出讓數(shù)據(jù)顯示，一線城市方面，北京無(wú)新增土地供應(yīng)，上海則首次掛牌出讓外環(huán)以內(nèi)的宅地。與此同時(shí)，杭州、寧波、廣州、南通、天津、揚(yáng)州、成都等7個(gè)城市土地出讓金額突破百億元，創(chuàng)同期土地出讓紀(jì)錄。
北京上海土地市場(chǎng)交易清淡
相較于杭州等多個(gè)城市土地出讓的火熱狀況不同，北京、上海等城市4月土拍趨冷。
上海方面，4月上海土地市場(chǎng)共成交4幅經(jīng)營(yíng)性用地(工業(yè)用地和動(dòng)遷安置房用地除外)?？偝山幻娣e為24.57萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌31.95%，總成交額達(dá)54.83億元。
北京土地供應(yīng)方面，北京市國(guó)土局官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，4月北京無(wú)新增土地供應(yīng)，包括居住類用地、商服金融類用地、工業(yè)用地、綜合用地等土地類型在內(nèi)。
北京土地出讓方面，4月北京僅交易1宗延慶區(qū)涉宅用地，出讓金額為33.2億元。同月，北京市流拍兩宗分別位于房山和門頭溝的限價(jià)住宅用地。
經(jīng)統(tǒng)計(jì)，2018年以來(lái)北京市已流標(biāo)6宗地塊。
市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，北京等地“逢拍必限”的土地出讓模式及圍繞自持比例展開(kāi)的競(jìng)爭(zhēng)，令不少開(kāi)發(fā)商拿地動(dòng)力不足，所以產(chǎn)生流拍。
7城市表現(xiàn)突出
4月，杭州、寧波、廣州、南通、天津、揚(yáng)州、成都等7個(gè)城市土地出讓金額突破百億元，創(chuàng)造同期土地出讓新紀(jì)錄。
其中杭州市為179億元，同比上漲237%。截至目前，杭州市區(qū)今年成交85宗地塊，其中涉宅用地有56宗。
由于土地出讓市場(chǎng)火熱，一定程度推高杭州的土地出讓價(jià)格，使得部分土地出現(xiàn)流拍現(xiàn)象。臨安區(qū)域近日出讓五宗土地，其中有兩宗在當(dāng)天出讓中流拍，這也是杭州今年首次出現(xiàn)土地流拍。相關(guān)土拍人士表示，由于臨安地處偏遠(yuǎn)，土地較主城區(qū)來(lái)說(shuō)較為冷清。同時(shí)，商品預(yù)售價(jià)格監(jiān)管嚴(yán)厲，土地價(jià)格趨高使得房企利潤(rùn)趨薄，也是重要原因之一。
除杭州外，4月，上海、寧波、西安、徐州和紹興等城市土地出讓也較上年增長(zhǎng)100%。
溢價(jià)率方面，熱點(diǎn)城市土地溢價(jià)率基本平穩(wěn)，大部分城市溢價(jià)率均保持低位。
企業(yè)方面，龍湖地產(chǎn)、碧桂園、保利地產(chǎn)位列拿地金額前三。2018年1-4月，龍湖以696億元拿地總額再次位列拿地榜榜首，拿地金額高企，勢(shì)頭猛進(jìn)。碧桂園以529億元拿地總額緊隨其后;保利以506億元躍居第三位，土地市場(chǎng)發(fā)力顯著。
保利地產(chǎn)一季報(bào)顯示，一季度保利國(guó)內(nèi)新拓展項(xiàng)目33個(gè)，新增容積率面積717萬(wàn)平方米，總獲取成本488.63億元，其中一二線城市拓展金額占比71.5%，國(guó)外新拓展倫敦項(xiàng)目。
“可以說(shuō)，2017年是西安樓市的拐點(diǎn)，除長(zhǎng)期深耕本地的萬(wàn)科、龍湖之外，華夏幸福、綠城、遠(yuǎn)洋等不下十幾家一二線房企也進(jìn)來(lái)了?！鄙鲜龇科筘?fù)責(zé)人表示。
新政引來(lái)落戶人口
倪帥是一位IT工程師，半個(gè)月前從深圳辭職回到西安，目前在西安某大學(xué)科技園工作。五一假期，他忙著了解西安樓盤的開(kāi)盤信息，盡早提交購(gòu)房資料進(jìn)行搖號(hào)。“正在搖，能否搖上號(hào)還不一定。”倪帥表示，“回來(lái)的首要任務(wù)是買個(gè)房，這樣找對(duì)象時(shí)腰板才硬，所以前幾天就去派出所落了戶，也就一兩分鐘的事?！?/p>
而來(lái)自吉林通化的苗女士則感嘆自己在2016年底的決策十分英明。苗女士在北京從事布藝生意多年，一家三口戶口全在通化老家，孩子在北京上初中也是借讀?！皯艨谝恢笔抢_我們的心病，想讓孩子有個(gè)良好的教育環(huán)境，又能順順當(dāng)當(dāng)?shù)貐⒓痈呖??！?016年底，經(jīng)人介紹，苗女士殺入西安樓市，在灞橋區(qū)購(gòu)置了兩套房產(chǎn)?！爱?dāng)時(shí)周圍朋友都流行買環(huán)京區(qū)域和海南的房子，朋友聚會(huì)的時(shí)候，大家納悶怎么選了個(gè)西部城市投資。現(xiàn)在朋友們佩服我上車及時(shí)，過(guò)了這村肯定沒(méi)這店了?！?/p>
借這輪戶籍新政，苗女士把一家戶口遷到西安?！拔覀兇蛩阕尯⒆咏窈笤谖靼采细咧校吘故鞘?huì)城市，教育質(zhì)量會(huì)好些。”
2017年3月1日落地的西安市戶籍準(zhǔn)入新政策對(duì)部分戶籍準(zhǔn)入條件作出重大調(diào)整，可概括為“三放四降”?！叭拧奔捶砰_(kāi)普通大中專院校畢業(yè)生的落戶限制、放寬設(shè)立單位集體戶口條件、放寬對(duì)“用人單位”的概念界定;“四降”即降低技能人才落戶條件、降低投資納稅落戶條件、降低買房落戶條件、降低長(zhǎng)期在西安市區(qū)就業(yè)并具有合法固定住所人員的社保繳費(fèi)年限。
2月西安戶籍門檻再度放寬。個(gè)人落戶一站式全辦結(jié)，通過(guò)學(xué)歷、人才、投資納稅落戶的，即便是落在集體戶上，也可同步完成舉家遷入。
兩次放寬戶籍所產(chǎn)生的效果十分明顯。西安市公安局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一季度西安遷入戶籍24.49萬(wàn)人，其中博士392人、碩士研究生6689人、本專科生12.5萬(wàn)人，另有9851人以人才引進(jìn)方式落戶?！拔覀兯锏膽艏七@一年是最忙的，基本無(wú)休，還需要從其他職能科室調(diào)派人員?！蔽囱?yún)^(qū)某派出所人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。
除了出臺(tái)戶籍新政外，西安市相關(guān)部門也主動(dòng)作為，到北京、上海、武漢等高校集中的城市招才引智。
北京某高校碩士畢業(yè)生、湖北人小許近日收到西安高新區(qū)某企業(yè)的offer，專業(yè)為機(jī)械設(shè)計(jì)的他，不僅可以快速落戶西安，高新區(qū)和企業(yè)還能夠提供人才公寓。小許表示，“當(dāng)年父母是從東北來(lái)到湖北。父母對(duì)自己能夠讓所學(xué)專業(yè)得到發(fā)揮十分支持?！爆F(xiàn)在小許正在研究當(dāng)?shù)氐膮^(qū)域規(guī)劃以制定買房計(jì)劃。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，引入人才的政策對(duì)樓市交易有積極作用。
