人才強(qiáng)國，全國首單公共人才租賃住房類REITs花落深圳

　　2018年5月9日，深創(chuàng)投安居集團(tuán)人才租賃住房資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃(以下簡(jiǎn)稱“深創(chuàng)投人才安居專項(xiàng)計(jì)劃”或“該產(chǎn)品”)獲得深圳證券交易所評(píng)審?fù)ㄟ^，該產(chǎn)品以深圳市屬人才公寓作為標(biāo)的資產(chǎn)，是國內(nèi)首單以公共租賃型住房做為底層資產(chǎn)的REITs產(chǎn)品，獲200億元儲(chǔ)架額度。

　　產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：首單公共租賃人才租賃住房類REITs淺析

　　據(jù)了解，此次深創(chuàng)投人才安居專項(xiàng)計(jì)劃由深創(chuàng)投不動(dòng)產(chǎn)基金管理(深圳)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“深創(chuàng)投不動(dòng)產(chǎn)”)作為總協(xié)調(diào)人及基金管理人，由深圳市人才安居集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“安居集團(tuán)”)作為原始權(quán)益人發(fā)起設(shè)立，申請(qǐng)儲(chǔ)架發(fā)行總規(guī)模200億元，標(biāo)的資產(chǎn)均為深圳市住房保障部門統(tǒng)一配租、安居集團(tuán)統(tǒng)一管理的人才租賃住房，預(yù)計(jì)可覆蓋深圳市數(shù)千套房源。原始權(quán)益人安居集團(tuán)是深圳市國資委注資1,000億元成立的具有政策性和功能性的國有獨(dú)資公司，專責(zé)負(fù)責(zé)深圳人才住房的投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理，是保障深圳人才安居樂業(yè)的平臺(tái)。

　　依托深圳市的人才住房政策，該產(chǎn)品的投資標(biāo)的位置優(yōu)越、配套齊全，均為新交付的優(yōu)質(zhì)公寓，配租對(duì)象涵蓋杰出人才、領(lǐng)軍人才、新引進(jìn)人才、高級(jí)人才、中初級(jí)人才等各層次人才。該產(chǎn)品期限為19年期，分為優(yōu)先級(jí)、中間級(jí)和次級(jí)證券，其中優(yōu)先級(jí)和中間級(jí)均獲得AAA評(píng)級(jí)，發(fā)行后將在深交所掛牌轉(zhuǎn)讓。

　　產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：公共租賃型住房領(lǐng)域新突破

　　多年來，相關(guān)部門多次發(fā)文鼓勵(lì)發(fā)行公共租賃住房REITs產(chǎn)品。然而，在監(jiān)管機(jī)構(gòu)多年的鼓勵(lì)及金融機(jī)構(gòu)多年嘗試之下，一直難以找到突破上述困境的有效方案，致使公共租賃住房REITs一直呼之欲出卻姍姍來遲。

　　深創(chuàng)投人才安居專項(xiàng)計(jì)劃是交易所首單公共租賃型住房領(lǐng)域的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品(尤其是REITs產(chǎn)品)，首次面市即以200億元規(guī)模刷新紀(jì)錄，顯示了公共租賃型住房領(lǐng)域有著巨大的資產(chǎn)儲(chǔ)備，也具備持續(xù)發(fā)行的潛力。

　　該產(chǎn)品采用儲(chǔ)架發(fā)行模式，一次獲批，分期發(fā)行，安居集團(tuán)的儲(chǔ)備資產(chǎn)和擬籌集人才住房房源均可通過直接發(fā)行REITs產(chǎn)品的方式實(shí)現(xiàn)。在產(chǎn)品的退出途徑上，產(chǎn)品特別為對(duì)接公募REITs退出留下了選擇空間，期限設(shè)計(jì)、退出定價(jià)等方面均為公募REITs退出做了充分考慮。

　　深創(chuàng)投不動(dòng)產(chǎn)充分結(jié)合人才租賃住房的收益屬性對(duì)該產(chǎn)品進(jìn)行了結(jié)構(gòu)化分層設(shè)計(jì)和交易結(jié)構(gòu)優(yōu)化，并首次在REITs產(chǎn)品中，匹配基金管理和主動(dòng)投資職能，也在投資標(biāo)的可擴(kuò)展性、退出途徑等多方面進(jìn)行了充分設(shè)計(jì)，為進(jìn)一步對(duì)接資本市場(chǎng)以及構(gòu)建人才租賃住房可持續(xù)發(fā)展的模式打下了基礎(chǔ)。深創(chuàng)投不動(dòng)產(chǎn)總經(jīng)理羅霄鳴先生表示：“在資產(chǎn)的選擇上，我們和安居集團(tuán)均選擇了位于深圳市核心區(qū)位的優(yōu)質(zhì)公寓，雖然人才租賃住房的租金水平比市場(chǎng)化公寓的租金水平低，但此類物業(yè)承租群體較強(qiáng)的支付能力，再加上市住房保障部門的統(tǒng)一配租體系能夠確保此類物業(yè)現(xiàn)金流的高度穩(wěn)定。同時(shí)，高素質(zhì)人才聚集亦能夠帶動(dòng)周邊配套商業(yè)的升級(jí)發(fā)展，如協(xié)同運(yùn)作，可帶來產(chǎn)品綜合現(xiàn)金流的增長(zhǎng)預(yù)期，為未來對(duì)接公募REITs留下操作空間?！?/p>

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