隨著粵港澳大灣區規劃的發布，深圳將會進一步強化產業升級更新項目監管，明確改造后產業發展方向，為產業發展提供更大的空間。

　　中房報記者 翁曉琳 深圳報道

　　隨著粵港澳大灣區規劃落地，深圳“經濟特區、全國性經濟中心城市和國家創新型城市”的定位進一步明確。

　　2月22日, 深圳市規劃和自然資源局發布《關于深入推進城市更新高質量發展的若干措施(征求意見稿)》(以下簡稱“措施”)，旨在大力鼓勵工業升級發展，推動城中村危房改造。

　　在粵港澳大灣區時代新的歷史機遇下，基于產業基礎與勞動力優勢的城市群市場化分工愈加明晰，深圳希望能加速產業升級，大力推進“工改工”。

　　新定位下鼓勵“工改工”

　　深圳用地總量遠遠小于其他一線城市，土地緊缺且謀求產業發展后勁的意愿強烈。

　　措施對“工改工”進行多方面鼓勵，對于符合要求的“工改工”項目，甚至直接取消規劃審批環節，打開綠燈直至確認實施主體，極大地節省了報批時間。

　　此外，還鼓勵舊工業區進行綜合整治，在滿足《深圳市城市規劃標準與準則》的前提下，合理優化現狀建筑功能，通過重新劃分空間適度增加滿足基本需求的研發辦公、配套商業等功能。

　　高力國際深圳產業及工業地產服務部董事陳劍鋒對中國房地產報記者表示:“新政策的目標就是促進產業升級，建立事前事后的全流程產業監管體系，以確保‘工改工’支持實體經濟的發展。隨著粵港澳大灣區規劃的發布，深圳將會進一步強化產業升級更新項目監管，明確改造后產業發展方向，為產業發展提供更大的空間。”

　　第一太平戴維斯深圳產業地產部主管及董事龔勇高也對中國房地產報記者表示：“增加物業空間和提升土地的利用效率是其重要的出發點。粵港澳大灣區規劃中，創新定位有利于深圳進一步提升優化產業創新的發展環境，對物業空間的需求有望進一步擴大。”

　　深圳自成立特區以來，工業發展速度較快，隨著產業的升級及擴張，轄區面積小、增量建設用地稀缺的局限性逐漸顯現，但產業發展需要更多的物業空間，盤活存量用地就成為一個必選項。

　　據高力國際跟蹤統計，近一年的工改城市更新項目情況，2018開年至今已有83宗批復(已公示的)，其中47%是工改項目。

　　除項目數量大增外，深圳供地近年來也大幅度向產業用地偏移。據第一太平戴維斯數據顯示，2013年至2018年，深圳新增土地供應中產業用地占比高達50%，至2018年末，產業用地供應高達70%。

　　“深圳土地供需矛盾突出，用地成本高成為制約實體經濟發展的瓶頸。深圳可供開發的土地空間基本飽和，現有的產業土地供應，不能滿足深圳的產業發展需求。深入推進土地供給側結構性改革，保障工業用地供應，切實保障實體經濟發展空間十分必要。”深圳市規土委相關人士對中國房地產報記者指出。

　　嚴控工業用地房地產化

　　“工改工”在深圳已經實踐多年，在發展過程中難免會有一些項目的做法偏向地產化，這與“優化空間、促進產業升級”的初衷相違背。

　　此次措施將緊密銜接2018年8月出臺的《深圳市人民政府關于印發工業區塊線管理辦法的通知》，控制“工改工”更新結構，嚴格監管產業類升級項目事前、事后體系，明確改造后物業支持比例、限制分割轉讓，確保深圳市產業的健康發展。

　　2月14日，深圳市福田區城市更新局還擬定了《深圳市福田區舊工業區拆除重建類城市更新實施管理規定(征求意見稿)》。在管理規定中，更新單元在確認實施主體后一個月內，必須與產業部門簽訂產業監管協議，協議將作為簽訂土地使用權出讓合同依據之一。同時，項目在申請預售時也將參考區產業部門提供的產業監管協議履行意見，不符合條件的項目極可能無法取得預售證進行銷售。

　　事實上，為了避免產業項目的地產化，深圳已經出臺一系列政策文件，對產業項目的產品設計、用地性質、容積率水平及銷售政策等作了詳細規定。例如深圳市政府要求各區區塊線內的工業用地面積不得低于轄區區塊線總用地面積的60%。單個區塊線內的工業用地面積，原則上不低于該區塊總用地面積的60%。

　　有房企人士對中國房地產報記者表示：“這兩年很多工改類項目都打擦邊球，做成了公寓類產品，與政府開發初衷相違背。以前大家鉆空子，利用政策真空帶做產品，有的項目還可以做權售。現在開發商介入‘工改工’，政府關心的不是規劃做得多合理，而是什么企業類型能落地。”

　　研發辦公物業存量超1500萬平方米

　　值得注意的是，一方面招拍掛和城市更新供應了大量產業用地;另一方面，限制研發辦公物業轉作類住宅銷售，鼓勵了工改項目回歸產業升級，這也促使了研發辦公物業存量的不斷上升。根據第一太平戴維斯產業地產部的統計，截至2018年年底，深圳研發辦公物業總存量已達1516萬平方米，南山區及龍崗區為兩大供應集中區域。第一太平戴維斯預計，在未來8~10年市場或將增加1500萬平方米研發辦公物業的供應量。

　　“深圳的產業升級和發展非常快，對研發辦公物業的需求呈現不斷擴張的態勢。長期來看，市場供應不會過剩;短期來看，需求的釋放有可能跟不上供應節奏，將會出現結構性、區域性的供大于求。”龔勇高表示。

　　據高力國際統計，目前深圳的寫字樓總存量約為692萬平方米，預計2019~2021三年新增供應約為690萬平方米，呈現倍數成長的情況。

　　目前“工改工”市場競爭激烈已經是不爭的事實，但是對于開發商來說，工改類城市更新項目獲取成本相對較低。目前深圳有30多家本地開發企業布局工改領域，且大部分企業已設立以工改為核心的業務部門。

　　中糧地產方面對中國房地產報記者表示：“順應企業轉型要求，傳統的產業園區逐漸向產業新城轉變。工改項目產品兼具研發辦公與生活配套，可有效提高產城良性互動與協同發展。深圳以工業立市，目前逐漸轉型為技術密集的高端制造業。在這個大背景下，歷屆政府領導均高度重視深圳工業的發展現狀和未來走向，深圳地產商應該順應國家發展戰略要求，積極開拓與發展‘工改工’項目。”

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