下午，市委副書(shū)記、市長(zhǎng)肖亞非主持召開(kāi)市政府常務(wù)會(huì)議，審議了《東莞市新型產(chǎn)業(yè)用地(M0)地價(jià)管理實(shí)施細(xì)則》(以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施細(xì)則》)、《東莞市科技企業(yè)孵化器產(chǎn)權(quán)分割管理實(shí)施辦法》(以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施辦法》)等一批重大事項(xiàng)。其中，《實(shí)施細(xì)則》明確了對(duì)新增新型產(chǎn)業(yè)用地、“三舊”改造新型產(chǎn)業(yè)用地、已出讓用地改為新型產(chǎn)業(yè)用地等3種不同類型的新型產(chǎn)業(yè)用地的供地方式、出讓年限、地價(jià)計(jì)收方法。

　　“三舊”改造新型產(chǎn)業(yè)用地：

　　改造為新型產(chǎn)業(yè)用地 土地出讓年限為50年

　　去年9月11日，我市正式印發(fā)《東莞市新型產(chǎn)業(yè)用地(M0)管理暫行辦法》。這是國(guó)內(nèi)第一份針對(duì)新型產(chǎn)業(yè)用地(M0)的管理辦法，對(duì)東莞乃至全國(guó)工業(yè)用地的創(chuàng)新發(fā)展具有重要意義。其核心，在于打造一批“生產(chǎn)、生活、生態(tài)”融合發(fā)展的新型產(chǎn)業(yè)綜合體，吸引產(chǎn)業(yè)集聚。會(huì)議審議通過(guò)的《實(shí)施細(xì)則》，則是《東莞市新型產(chǎn)業(yè)用地(M0)管理暫行辦法》的配套細(xì)則。

　　在供地方式上，《實(shí)施細(xì)則》明確新型產(chǎn)業(yè)用地(M0)需配置一定比例商業(yè)辦公用地(C2)、配套型住宅用地(R0)的，原則上應(yīng)依據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃用途劃分為不同宗地，單獨(dú)出具宗地建設(shè)用地規(guī)劃條件。對(duì)綜合用途建設(shè)項(xiàng)目用地，經(jīng)批準(zhǔn)同意出具同一個(gè)建設(shè)用地規(guī)劃條件前提下，可實(shí)行新型產(chǎn)業(yè)用地(M0+C2)按一宗地整體供地。對(duì)確需配置配套型住宅用地(R0)的，必須經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，獨(dú)立出具R0建設(shè)用地規(guī)劃條件，單獨(dú)進(jìn)行宗地市場(chǎng)評(píng)估和公開(kāi)出讓。

　　出讓年限方面，《實(shí)施細(xì)則》明確新增新型產(chǎn)業(yè)用地(M0)土地出讓年限為40年，其中不可分割M0可延長(zhǎng)至50年;新增新型產(chǎn)業(yè)用地(M0+C2)按一宗地整體供地的，土地出讓年限為40年;新增配套型住宅用地(R0)土地出讓年限為70年。

　　“三舊”改造新型產(chǎn)業(yè)用地，改造為新型產(chǎn)業(yè)用地(M0)土地出讓年限為50年;改造為新型產(chǎn)業(yè)用地(M0+C2)一宗地整體供地的，土地出讓年限為40年;改造為配套型住宅用地(R0)，土地出讓年限為70年。

　　已出讓改為新型產(chǎn)業(yè)用地的，土地出讓年限按照原建設(shè)用地剩余出讓年限確定。

　　“三舊”改造新型產(chǎn)業(yè)用地

　　土地出讓底價(jià)按新增新型產(chǎn)業(yè)用地地價(jià)計(jì)收規(guī)定執(zhí)行

　　地價(jià)計(jì)收方法方面，《實(shí)施細(xì)則》明確了新增新型產(chǎn)業(yè)用地(M0)的土地出讓底價(jià)計(jì)算公式。新增新型產(chǎn)業(yè)用地(M0+C2)一宗地整體供地，土地出讓底價(jià)分別評(píng)估新型產(chǎn)業(yè)用地(M0)、商業(yè)辦公用地(C2)的市場(chǎng)價(jià)后合并計(jì)算。新增配套型住宅用地(R0)，土地出讓方式、地價(jià)評(píng)估、供地流程、批后監(jiān)管和開(kāi)發(fā)建設(shè)等參照二類居住用地(R2)執(zhí)行。

　　新增新型產(chǎn)業(yè)用地保留集體建設(shè)用地性質(zhì)的，不得分割產(chǎn)業(yè)用房，不得配置商業(yè)辦公用地(C2)和配套型住宅用地(R0)，僅限屬地集體經(jīng)濟(jì)組織自持產(chǎn)權(quán)，地價(jià)按新增新型產(chǎn)業(yè)用地(M0)計(jì)算規(guī)則計(jì)算。

　　“三舊”改造新型產(chǎn)業(yè)用地方面，《實(shí)施細(xì)則》明確了政府主導(dǎo)改造項(xiàng)目以收回、收購(gòu)、征收等方式儲(chǔ)備土地后以招拍掛方式出讓的，土地出讓底價(jià)按新增新型產(chǎn)業(yè)用地地價(jià)計(jì)收規(guī)定執(zhí)行。明確了新型產(chǎn)業(yè)用地(M0)區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)(地面地價(jià))計(jì)算的公式。

　　國(guó)有土地使用權(quán)人自行改造的“工改M0”項(xiàng)目(包括配套商業(yè)辦公C2、配套型住宅R0)，分別明確了原為國(guó)有有償出讓土地使用權(quán)的、原為國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的、原為無(wú)合法手續(xù)但依據(jù)“三舊”改造政策完善歷史征收手續(xù)的、改造為新型產(chǎn)業(yè)用地(M0+C2)一宗地整體供地、改造為配套型住宅用地(R0)等5種情形的地價(jià)計(jì)收辦法。

　　集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)將集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后自行改造或與企業(yè)合作改造的“工改M0”項(xiàng)目(包括配套商業(yè)辦公C2，配套型住宅R0)分別明確了改造為新型產(chǎn)業(yè)用地(M0)的、改造為新型產(chǎn)業(yè)用地(M0+C2)一宗地整體供地、改造為配套型住宅用地(R0)等3種情形的地價(jià)計(jì)收方法。集體經(jīng)濟(jì)組織保留集體建設(shè)用地性質(zhì)自行改造的“工改M0”項(xiàng)目，不得分割產(chǎn)業(yè)用房，可配套商業(yè)辦公用地(C2)，不得配置配套型住宅用地(R0)。

　　■議題點(diǎn)擊

　　產(chǎn)業(yè)用房可分割銷(xiāo)售建筑面積

　　不得超總建筑面積80%

　　會(huì)議還審議通過(guò)《東莞市科技企業(yè)孵化器產(chǎn)權(quán)分割管理實(shí)施辦法(送審稿)》(以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施辦法》)。《實(shí)施辦法》在原辦法(已到期)的基礎(chǔ)上，結(jié)合《東莞市新型產(chǎn)業(yè)用地(M0)管理暫行辦法》進(jìn)行了修改完善。

　　同一科企孵化器產(chǎn)權(quán)分割項(xiàng)目原則上最多可分割三期

　　《實(shí)施辦法》明確，對(duì)于M0政策出臺(tái)前，已在工業(yè)用地和科研用地上建設(shè)科技企業(yè)孵化器的項(xiàng)目，按照《實(shí)施辦法》執(zhí)行;在新型產(chǎn)業(yè)用地上新建的科技企業(yè)孵化器項(xiàng)目，按照M0政策規(guī)定申請(qǐng)分割轉(zhuǎn)讓，不另行補(bǔ)繳土地出讓金。同時(shí)，提高產(chǎn)權(quán)分割對(duì)象的準(zhǔn)入資格，明確享受科技企業(yè)孵化器產(chǎn)權(quán)分割政策的對(duì)象為經(jīng)認(rèn)定的國(guó)家級(jí)科技企業(yè)孵化器。

　　《實(shí)施辦法》明確項(xiàng)目分割銷(xiāo)售的面積及期數(shù)要求。對(duì)分割面積、配套面積、分割期數(shù)等方面提出約束條款。一是要求產(chǎn)業(yè)用房的可分割銷(xiāo)售建筑面積，不得超過(guò)總建筑面積的80%;配套用房建設(shè)規(guī)模不得超過(guò)項(xiàng)目計(jì)容建筑面積的30%，同時(shí)不得分割銷(xiāo)售。二是同一家科技企業(yè)的孵化器產(chǎn)權(quán)分割項(xiàng)目，原則上最多可分割三期;每期對(duì)外銷(xiāo)售的產(chǎn)業(yè)用房分割面積，不得超過(guò)當(dāng)期產(chǎn)業(yè)用房建筑面積的80%。

　　產(chǎn)業(yè)用房二次轉(zhuǎn)讓的轉(zhuǎn)讓方須繳納轉(zhuǎn)讓增值收益

　　《實(shí)施辦法》明確，產(chǎn)業(yè)用房二次轉(zhuǎn)讓的，項(xiàng)目所屬鎮(zhèn)街、園區(qū)按原銷(xiāo)售價(jià)格有優(yōu)先回購(gòu)權(quán);原則上自完成轉(zhuǎn)移登記之日起，五年內(nèi)不得二次轉(zhuǎn)讓。同時(shí)，二次受讓的增值收益、上繳比例、征收方式等管理?xiàng)l款也做了明確：一是產(chǎn)業(yè)用房二次轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓方需依法按照現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)定繳納相關(guān)稅費(fèi)，并按一定比例繳納轉(zhuǎn)讓增值收益。其中，完成轉(zhuǎn)讓登記未屆滿5年(含)的，按增值收益50%的比例上繳;完成轉(zhuǎn)讓登記屆滿5年的，無(wú)須上繳轉(zhuǎn)讓增值收益;二是增值收益由項(xiàng)目所屬鎮(zhèn)街、園區(qū)的科技主管部門(mén)負(fù)責(zé)計(jì)算并征收;轉(zhuǎn)讓方和受讓方繳納相關(guān)稅費(fèi)和轉(zhuǎn)讓增值收益后，憑繳款票據(jù)到不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)。三是產(chǎn)業(yè)用房原屬市儲(chǔ)備土地的，增值收益全部由市財(cái)政征收;產(chǎn)業(yè)用房原屬園區(qū)、鎮(zhèn)街儲(chǔ)備土地的，轉(zhuǎn)讓增值收益按照城際軌道交通站點(diǎn)周邊800米和城市軌道交通站點(diǎn)周邊500米半徑范圍規(guī)定，由市、鎮(zhèn)按25%：75%或35%：65%的比例進(jìn)行分成。

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