廣州市對(duì)新型產(chǎn)業(yè)用地(M0)的最新政策，有望讓工業(yè)地產(chǎn)也成為投資型產(chǎn)品。

　　戴德梁行最新研究報(bào)告指出，廣州近期推出的M0(新型產(chǎn)業(yè)用地)擁有拿地成本低，且還能配備寫字樓和居住配套的特點(diǎn)，成為城市更新領(lǐng)域的熱題。

　　M0(新型產(chǎn)業(yè)用地)是為適應(yīng)傳統(tǒng)工業(yè)向新技術(shù)、協(xié)同生產(chǎn)空間、組合生產(chǎn)空間及總部經(jīng)濟(jì)、2.5產(chǎn)業(yè)等轉(zhuǎn)型升級(jí)需要而提出的城市用地分類。即在工業(yè)用地(M類)中增加新型產(chǎn)業(yè)用地(M0)，具體是指融合研發(fā)、創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、中試、無(wú)污染生產(chǎn)等新型產(chǎn)業(yè)功能以及相關(guān)配套服務(wù)的用地。

　　戴德梁行廣州產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部助理董事張婷婷介紹，城市更新接下來(lái)的核心是產(chǎn)業(yè)的回歸，并正從單純改善居住環(huán)境的第二階段向第三階段產(chǎn)城融合的新社區(qū)演進(jìn)。

　　那么相比較傳統(tǒng)工業(yè)用地，M0有哪些優(yōu)勢(shì)呢?

　　根據(jù)廣州市印發(fā)的《廣州市提高工業(yè)用地利用效率實(shí)施辦法》，M0允許更豐富的用地類型，傳統(tǒng)工業(yè)用地配套面積不得超過(guò)總用地的7%，或不超過(guò)15%的總建筑面積，而在廣州M0新規(guī)下，配置行政辦公、配套型住宅及公共服務(wù)設(shè)施不大于總計(jì)容面積的30%。

　　容積率方面，除位于特殊區(qū)域內(nèi)，安全、消防等有特殊規(guī)定或行業(yè)生產(chǎn)有特殊要求的項(xiàng)目外，M0容積率不低于3.0，這明顯高于以往工業(yè)用地的容積率。此前一類工業(yè)用地容積率為不低于2.0，二類、三類工業(yè)用地容積率不低于1.2，生產(chǎn)工藝有特殊要求的工業(yè)用地容積率不低于0.8。

　　更為重要的是，M0用地在滿足特定條件下可分割登記、轉(zhuǎn)讓，最多可將產(chǎn)業(yè)用房的50%進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓，用于引入從事生產(chǎn)、研發(fā)、設(shè)計(jì)等環(huán)節(jié)的工業(yè)企業(yè)或生產(chǎn)性服務(wù)企業(yè)。

　　廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文指出，非廣州中心區(qū)的普通寫字樓，將因此迎來(lái)巨大的競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)。

　　同時(shí)，M0拿地成本僅為同地段公用地的20%計(jì)收，可以有效降低企業(yè)拿地成本。

　　當(dāng)然，享受那么多政策紅利，M0也相應(yīng)要受到一些限制。根據(jù)規(guī)定，M0需要向政府無(wú)償移交部分產(chǎn)業(yè)用房。屬于新增M0，需要移交至少10%產(chǎn)業(yè)用房，而屬于出讓后調(diào)整為M0的地塊，這個(gè)數(shù)字為20%。

　　區(qū)域分布上，M0優(yōu)先在科技創(chuàng)新平臺(tái)、廣深科技創(chuàng)新走廊、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)周邊、連片更新改造區(qū)域等范圍選址。

　　實(shí)際上，新型產(chǎn)業(yè)用地(M0)概念，是深圳率先提出的。

　　2013年1月，為了緩解土地空間壓力，深圳市一口氣發(fā)布7份文件——一份主文件《深圳市人民政府關(guān)于優(yōu)化空間資源配置促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的意見》加六份小文件，內(nèi)業(yè)稱“1+6" 。

　　其中，《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)主管理辦法(試行)》，對(duì)工業(yè)用地項(xiàng)目(含城市更新類和非城市更新類)分割銷售的放開，在當(dāng)時(shí)轟動(dòng)全國(guó)一線城市。對(duì)于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，深圳將在地價(jià)政策、配套用房、土地供應(yīng)等方面，除了優(yōu)先供地外，還最高給予50%地價(jià)優(yōu)惠。這份文件為工改撕開了一道地產(chǎn)化之口。

　　2014年1月1日，在“1+6”的基礎(chǔ)上，深圳正式發(fā)布實(shí)施《深圳市城市規(guī)劃與標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》(2013版)，首次在傳統(tǒng)土地類別中新增了“新型產(chǎn)業(yè)用地(M0)”門類。

　　目前，深圳已經(jīng)有房企在啟動(dòng)M0項(xiàng)目。

　　一個(gè)案例是，2018年11月21日，以碧桂園為申報(bào)主體的深圳寶安區(qū)燕羅街道羅田第一工業(yè)區(qū)規(guī)劃獲批，項(xiàng)目拆除用地面積97990平方米，開發(fā)建設(shè)用地面積68340.2平方米，計(jì)容積總建筑面積41萬(wàn)平方米，容積率達(dá)6.0。未來(lái)擬打造成為重點(diǎn)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)總部基地。

　　其中，產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房22.9萬(wàn)平方米(含創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房2.75萬(wàn)平方米)，無(wú)污染生產(chǎn)廠房5.74萬(wàn)平方米。產(chǎn)業(yè)配套用房10.79萬(wàn)平方米(含配套宿舍8.2萬(wàn)平方米，配套商業(yè)2.59萬(wàn)平方米)，公共配套設(shè)施1.5萬(wàn)平方米(含1所9班幼兒園、文化活動(dòng)室、公交首末站等)，后二者面積相加，合計(jì)占比29.97%。

　　有堅(jiān)實(shí)的政策基礎(chǔ)和廣東省內(nèi)的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，廣州新型產(chǎn)業(yè)用地(M0)或吸引更多開發(fā)企業(yè)參與其中。