“有沒有深圳的較大體量、高標準園區可以推薦給我?”程先生是一家全球知名商業地產服務公司產業部門的主管，他感慨道：即便手中握有成百上千家產業園區的資料，也很難找到一家讓國外500強客戶滿意的優質園區。

　　隨著深圳產業經濟換擋提速，產業空間錯配問題也愈加突出：一方面，很多優質創新企業發展空間嚴重不足，亟須尋求高品質大面積產業空間;另一方面，不少老舊寫字樓和產業園區空置率上升，因無法滿足企業需求而出現閑置等現象。

　　在產業空間調研走訪中，記者發現，深圳今年以來已經開始針對產業空間不足、“二房東”違規轉租等問題出臺一系列政策，比如鼓勵低容積率園區調整容積率來改建、擴建或新建，紓解了優秀企業壯大時空間緊缺的難題，可謂“雪中送炭”;深圳市及多個產業大區也及時推出一系列規范產業用房轉租分租行為、完善產業用房租賃后續監管機制的措施，可謂“對癥下藥”。但這些措施具體效果如何，還有待進一步觀察。

　　●南方日報記者 李榮華 統籌：曲廣寧

　　現狀1

　　園區租金差距較大 產業發展需求難滿足

　　“我們把深圳產業空間分成三個大圈層：第一圈層是關內，以現代服務業為主;第二圈層是近關區域，以研發中試、高端制造、信息服務為主;第三圈層以生產服務為主，很多企業搬離深圳之前留在寶安松崗、龍崗坪地、光明、大鵬、坪山，還需要依賴深圳的供應鏈做生意，但要控制成本。”合一城市更新集團董事總經理羅宇告訴記者。

　　三個圈層也意味著租金的不同，最高差距甚至超過10倍。根據深圳中原地產介紹，南山、福田及羅湖的園區以辦公、研發類寫字樓為主，尤其是福田CBD寫字樓租金已超300元/平方米/月，而在南山科技園、深圳灣創業廣場等租金可達180元/平方米/月。龍崗、寶安等原關外產業大區，除了天安云谷等少數幾個科技園區可到100元/平方米/月左右，其他中小型園區平均租金約為20—30元/平方米/月。坪山、鹽田、大鵬、深汕特別合作區的園區高科技企業集聚度相對更低，租金價格也較低。

　　租金高低分布的形成，其實是市場手段和行政調節相互影響的結果。市場競爭力強或政府主導的產業類企業，占據著城市的資源中心區;而偏遠一點的光明、龍華等區的園區，一方面要主動發展集聚產業，另一方面也因為租金的優惠，承載著不少初創公司，或者一些暫時被迫從中心區遷移出來的公司等。

　　深圳產業空間類型多，產權性質、周邊配套差距較大，其實與40年來深圳經歷了多輪產業迭代升級有關。發展到現在，深圳的產業空間既有“三來一補”舊園區，也有產值驚人的高新科技園區，也有新興創新空間;而按產權歸屬劃分，深圳產業空間有國企、私營或社區股份公司所有三大類;按功能分，則分辦公寫字樓、研發園區和生產型工廠等。

　　程先生帶著世界500強企業落地深圳的需求，卻一時難以尋到園區落腳的背后，正是深圳目前產業空間存在的尷尬境況：一方面是空間不足，比如適合整租的大面積高端制造業廠房緊缺;另一方面則是部分園區空置率在上升，主要是因為“老破小”產業空間跟新興產業或大型公司的需求匹配不到位。

　　擴容2

　　增加產業空間供給 精準打擊租賃亂象

　　針對深圳租金成本上漲、產業空間不足、二房東變相漲租等現象，深圳政府部門今年連出重拳，對產業空間加強統籌、管控和補貼，以降低企業用房成本，助力企業轉型升級。

　　首先值得關注的是，《深圳市扶持實體經濟發展促進產業用地節約集約利用的管理規定》于5月21日出臺，針對產業用地(包括工業用地、物流倉儲用地以及包含以上兩個功能的混合用地)進行容積率調整(即在維持原土地用途不變情況下增加建筑面積)。

　　深圳在2000年之前批準的工業廠房容積率較低，一般只有1.6左右，按照現行標準可提高到3—4。全市符合該政策規定的產業用地約有88平方公里，理論上可在不新增加1平方米建設用地情況下，增加1.6億平方米產業空間。

　　“可以說，這是深圳產業空間再造、產能再擴大、促進實體經濟發展的重大舉措。”深圳市規劃和自然資源局副局長王策飛表示。

　　而在產業用房消費端，深圳也是多措并舉。5月27日，深圳市住房和建設局就《關于規范產業用房租賃市場穩定租賃價格的若干措施(試行)(征求意見稿)》(簡稱《若干措施》)面向社會征求意見。具體措施多達23條，意在增加產業用房有效供給，穩定租賃價格，全面打擊“二房東”不規范的市場租賃行為，切實保障產業用房真正用于實體經濟發展，服務于深圳產業提速換擋。

　　在行業市場監管領域，《若干措施》將產業用房的規范交易納入監管，比如規范用水用電、公攤面積、物業服務及其收費標準，制定全市統一的產業用房租賃合同示范文本并要求租賃雙方按規定辦理合同備案，逐步實施產業用房租賃合同網上簽約。未來還將加強租金指導，編制產業用房租金指導價格。

　　《若干措施》還提出，加強產業用房準入監管、規范產業用房轉租分租行為、完善產業用房租賃后續監管機制等措施。如在規范產業用房轉租分租行為方面，產業用房原則上不得轉租、分租;經約定或批準可以轉租的，受轉租人不得再次轉租。嚴厲打擊出租人違規轉讓或以“以租代售”等形式變相轉讓行為，嚴厲打擊承租人違規違約將產業用房用于其他用途的行為。《若干措施》實施半年后，深圳將開展一次產業用房租賃市場專項整治行動，依法打擊各類違法違規租賃行為。

　　深圳市住房研究會會長、市政協委員陳藹貧認為，《若干措施》是針對產業用房租賃亂象的“精準打擊”，這些措施將對深圳未來的產業升級轉型起到重要作用。

　　創新3

　　“聯合建樓”留龍頭企業 盤活改造“藍色土地”

　　深圳各區也在吸引產業集聚和留住發展壯大的企業方面不遺余力。

　　2018年，南山區將“聯合建樓”作為重點改革課題。今年2月21日，南山15家重點企業組成聯合體，以9.86億元成功競得留仙洞戰略性新興產業基地的T501—0096地塊，全市首單聯建總部大樓正式落地。

　　在南山西麗興科路旁，記者看到，這座聯建總部大樓正在加緊施工。按照計劃，今年南山還將推進3—5個聯合總部大廈項目。

　　而針對“老破小”廠房較多的原關外中小產業空間，在產業經濟換擋提速時，深圳如何破題?

　　以龍華區為例，數據顯示，該區已有大小工業園區524個，規模小、產業散、產出低是園區主要特征。全區現有工業建筑總面積約5800萬平方米，其中，容積率低于2的工業用地約32平方公里，占總量的81.8%。

　　“我們經常聽當地政府說，這里有一些‘藍色的土地’。”羅宇介紹，所謂“藍色的土地”，就是從空中看下去是藍色鐵皮棚，容積率很低，在1.0以內，是低效利用的工業用地，需要盤活改造。

　　有鑒于此，龍華區產業部門雙管齊下，一方面打造集企業孵化、上市培育、總部經濟于一體的新型科技產業園;一方面認定一批示范、先進、優秀等不同級別的產業園區并協調推進建設。

　　適配4

　　主動空置迎匹配企業 升級改造引特色產業

　　除了“擴容”和“筑巢”，深圳部分區還選擇主動空置產業空間，目的是“迎娶”合適企業對象，避免出現錯配。

　　以寶安區天格科技園為例，該園區的租金在50元/平方米/月左右，而周邊園區才25—40元/平方米/月，園區目前空置率達25%。

　　但天格科技園卻堅持自己的發展規劃，其引進的都是以智能硬件、電子設備等為主的22家規模以上企業，其中國家級高新技術企業7家，去年產值達8億元。

　　有優質改造園區的示范效應，一批由社區股份公司所有的中小園區，也看到了園區轉型升級的甜頭。

　　坐落在光明區馬田街道石圍社區的宏域·光明谷，是光明區舊工業區綜合提升試點扶持項目之一。當地社區股份公司相關人員介紹，該園區在未升級前，月租9元/平方米，現在改造后提升到44元/平方米。

　　據悉，光明當地政府針對老舊園區提供政策支持，對園區運營方給予改造費用資助。園區改造提升后獲得資質認證的，給予入駐企業相關房租補貼，此外還有公共服務、技術平臺建設等補貼。