據(jù)陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，2019年廣州全年累計(jì)成交一手住宅86276宗，全市新房均價(jià)為28707元/㎡，全市新房套均價(jià)為309萬元。近三年成交基本保持“平穩(wěn)”，但該數(shù)據(jù)中涵蓋回遷房網(wǎng)簽，以及2017-2018年積壓網(wǎng)簽。

　　廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，2020年大市成交優(yōu)于2019年的可能性較高，但同時(shí)存在一定客觀制約因素，因此成交要恢復(fù)至2017年水平(90000宗及以上)仍存在一定難度，預(yù)計(jì)成交量增幅在6%-10%(85000-88000宗)的可能性較高。

　　■新快報(bào)記者何璐詩

　　成交量有望增幅6%-10%

　　得益于人才新政紅利刺激，廣州中原研究發(fā)展部預(yù)計(jì)，今年成交量增幅在6%-10%。預(yù)計(jì)2020年春節(jié)過后，各大房企將繼續(xù)加大推貨量，加上越秀南、荔灣廣船等優(yōu)質(zhì)地土拍傳導(dǎo)，3月將會成為重要的市場節(jié)點(diǎn)，并有望出現(xiàn)“小陽春”行情。

　　其中天河區(qū)由于大型舊改項(xiàng)目入市，預(yù)計(jì)成交量會同比增加39%;而白云區(qū)因近年大面積商住地陸續(xù)入市，預(yù)計(jì)也會同比增加35%;黃埔區(qū)作為人才新政利好區(qū)，自身發(fā)展條件優(yōu)異，貨源充足，預(yù)計(jì)成交量會從10089宗，增至13000宗，上升29%。而海珠則因?yàn)榻旯┑仄伲f改進(jìn)展緩慢，在售以存貨為主，今年成交量預(yù)計(jì)同比下滑11%;番禺區(qū)則因亞運(yùn)城、祈福兩大項(xiàng)目供應(yīng)能力或減弱，萬博、市橋高價(jià)地入市，購置門檻提高，預(yù)計(jì)同比下滑7%。

　　價(jià)格下調(diào)空間收窄

　　土地成本，是衡量項(xiàng)目價(jià)格下調(diào)空間的因素之一。2016年以來，廣州居住用地起拍樓面地價(jià)持續(xù)走高，一定程度上抑制價(jià)格下調(diào)空間。尤其外圍的南沙及增城、中心區(qū)的荔灣及白云，在2020年新貨中，2016年及之后獲取土地項(xiàng)目占比在60%—75%，價(jià)格難降/降幅收窄。合富研究院預(yù)計(jì)，2020年一級土地市場對二級商品住宅市場的傳遞效應(yīng)越發(fā)明顯，地價(jià)成本高，價(jià)格下調(diào)空間收窄。

　　中心區(qū)中，荔灣2019年總價(jià)500萬元以上的成交占42%，2020年預(yù)計(jì)該總價(jià)段供應(yīng)將明顯提升;海珠區(qū)則豪宅化凸顯，2020年新貨供應(yīng)基本700萬元起步。

　　外圍方面，南沙、花都：總價(jià)200萬元以上供應(yīng)明顯增加，2020供應(yīng)占比將超七成;增城150萬元以下供應(yīng)不足一成。

　　廣州中原研究發(fā)展部則預(yù)計(jì)，越秀、海珠、荔灣、黃埔、南沙和從化這六個(gè)區(qū)會微漲，因?yàn)樵叫銋^(qū)新入市的項(xiàng)目均為高端盤，售價(jià)預(yù)計(jì)超10萬元/平方米，故整體漲幅將超5%;荔灣和海珠區(qū)因新貨相對較少，隨著板塊越來越成熟，樓價(jià)漲幅預(yù)計(jì)有5%;黃埔因有人才新政刺激，樓價(jià)看漲，漲幅估計(jì)在5%-8%之間。另外，增城、花都、白云等五區(qū)因供應(yīng)穩(wěn)定、去化較快，樓價(jià)將保持平穩(wěn)。

　　行業(yè)集中度將增高

　　對于2020年市場展望，不少研究機(jī)構(gòu)仍維持“審慎樂觀”的態(tài)度。去年12月以來多區(qū)推出人才購房新政，一定程度體現(xiàn)出地方/行政區(qū)調(diào)控樓市態(tài)度趨于積極，屬于利于市場回暖的“小紅包”;但另一方面，從宏觀角度來看，經(jīng)濟(jì)大環(huán)境問題影響著潛在客戶對未來情況預(yù)判，同時(shí)決定潛在客戶愿意繼續(xù)持有現(xiàn)金還是入市。

　　從中觀角度看，雖然“因城施策”給予地方一定政策制定的自由度，但“房住不炒”仍是底線，一旦市場出現(xiàn)過熱跡象，將如2019年年中佛山、蘇州一樣被黃牌警告，面臨“適度調(diào)整”。此外，近年土地成本提高導(dǎo)致買家購房成本不同程度提高;部分區(qū)域、優(yōu)質(zhì)板塊一手資源枯竭問題突出，或影響買家入市步伐。

　　合富研究院則認(rèn)為，大型房企得益于自身雄厚的資本實(shí)力及土地儲備，往往掌握區(qū)域的定價(jià)權(quán)，行業(yè)集中度預(yù)計(jì)將進(jìn)一步提高?！耙酝{(diào)控年份，破產(chǎn)的、被收購的房企增多，總體呈現(xiàn)大魚吃小魚的局面。但2019年已經(jīng)有個(gè)別“大魚”都出現(xiàn)了比較嚴(yán)重的問題?！钡禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志表示，2020年，會出現(xiàn)個(gè)別“大魚”倒下的情況，倒下未必是破產(chǎn)，可能是逐步由前10、前20一直跌出前50……2020年銷售額第一的房企，可能總銷量會繼續(xù)創(chuàng)歷史新高。