在統(tǒng)計(jì)口徑中國(guó)城市化率達(dá)60%之際，“房住不炒”引領(lǐng)樓市進(jìn)入新時(shí)代，限價(jià)限貸下，自2015年起這一波中國(guó)樓市前所未有之大行情，至2019年底在中國(guó)各主流城市如何終結(jié)、演變和轉(zhuǎn)折?
成交見(jiàn)行情，政策獲空間，土地定供應(yīng)，家庭收入是購(gòu)買力，最后多方預(yù)測(cè)2020，以此為調(diào)查基礎(chǔ)，樂(lè)居總編室聯(lián)合樂(lè)居財(cái)經(jīng)研究院推出2019中國(guó)40城樓市備忘錄。以城市靠譜數(shù)據(jù)真實(shí)還原2019年中國(guó)樓市。
城市綜述·南京：2019南京樓市可謂歷經(jīng)“冰與火"，既有波瀾不驚的過(guò)渡期，也有熱火朝天的爆發(fā)期。同樣在這一年，樓市政策面嚴(yán)控、資金面收緊，部分板塊率先降溫、去化困難。
2019年新房成交達(dá)近7.8萬(wàn)套，到年末，南京樓市在資金面、政策面再迎一波新利好，2020年樓市行情預(yù)計(jì)向好發(fā)展。
2020置業(yè)南京指數(shù)：★★★☆
南京樓市經(jīng)歷了前幾年暴漲到階段高位而后下滑了一段，但未大跌。2019基本穩(wěn)住，2020將有新一波樓盤放量，購(gòu)房者選擇面還將擴(kuò)大，買房人可以從實(shí)際角度出發(fā)，綜合選擇政策、資金面較好的時(shí)候入手。
①成交：新房恢復(fù)7.8萬(wàn)套，超前兩年
根據(jù)金剛石數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年南京樓市全年新房認(rèn)購(gòu)85880套，總成交77823套。其中新房成交量環(huán)比2018年上漲27.8%，自2013年以來(lái)該數(shù)據(jù)排在第4，比2014、2017、2018年數(shù)據(jù)要好。
環(huán)顧近年來(lái)南京樓市的成交數(shù)據(jù)，2016年達(dá)到了明顯的高峰值，全年共成交131292套房源。但是到了2017年，南京樓市開(kāi)始嚴(yán)格實(shí)行各項(xiàng)調(diào)控政策，樓市成交數(shù)據(jù)呈斷崖式下跌，僅有68720套，接近“腰斬”。隨后，南京樓市在政策調(diào)控中平穩(wěn)發(fā)展，2019年成交77823套，數(shù)據(jù)觸底反彈。
2013-2019年南京新房成交總量
數(shù)據(jù)采集于金剛石
從各板塊數(shù)據(jù)來(lái)看，兩江依然是主力軍，占南京主城區(qū)域的近一半，成交套數(shù)紛紛破萬(wàn)。其中江北共計(jì)23841套成交房源(浦口18126套，六合5715套)領(lǐng)先，江寧板塊則以16477套成交緊追第二。
2019年南京各板塊成交套數(shù)
數(shù)據(jù)采集于金剛石
從月份數(shù)據(jù)來(lái)看，2月份由于春節(jié)的緣故，是全年的認(rèn)購(gòu)、成交低谷。9月份與12月份的認(rèn)購(gòu)量較高，不相上下，其中“金九銀十”一向是樓市旺季，9月份南京共計(jì)58盤開(kāi)盤，尤其是9月底，十余家樓盤爭(zhēng)相領(lǐng)取銷許，其中11家純新盤趕在國(guó)慶黃金周前推出房源，將樓市熱度推向高潮。到12月份迎來(lái)歷年南京樓市推盤爆發(fā)期，新盤、老盤扎堆出貨，趕在春節(jié)前掀起一波翹尾行情。
整體上，南京2019年樓市各月份數(shù)據(jù)情況均存在波動(dòng)情況，在年末迎來(lái)大爆發(fā)。雖然2019年雖被稱為“史上最難的一年”，但出乎意料的是成交量卻達(dá)到近7.8萬(wàn)套，較2018年多成交了16908套。歸其原因是2019年多個(gè)板塊集中發(fā)力大批量供貨，其中江北新區(qū)、河西新城、溧水空港新城板塊等作為主力軍，推盤積極性很高，在南京樓市其他板塊還在面臨開(kāi)盤滯銷、小蜜蜂搶客的情況下，這三個(gè)板塊率先逆市突圍，成為購(gòu)房者爭(zhēng)先搶占之地。
從單個(gè)項(xiàng)目來(lái)看，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，蟬聯(lián)2019年南京單個(gè)項(xiàng)目銷售金額、銷售面積雙榜冠軍的是江北中海左岸瀾庭，該盤全年銷售金額達(dá)90.57億、總銷售面積達(dá)29.72萬(wàn)方。蟬聯(lián)雙榜亞軍和季軍的，分別是江與城、都會(huì)四季，銷售金額分別為89.26億、55.28億，銷售面積分別為28.90萬(wàn)方、18.28萬(wàn)方。
其中中海在2019年南京市場(chǎng)的表現(xiàn)尤其出彩，摘得權(quán)益、流量雙料冠軍，實(shí)現(xiàn)規(guī)模與效益共贏。從2019年中海地產(chǎn)的整盤操盤策略，到對(duì)單個(gè)項(xiàng)目的籌劃，推進(jìn)速度快，推貨量大，實(shí)現(xiàn)中海左岸瀾庭、中海城南公館、中海棠城公館、中海原山等九盤聯(lián)動(dòng)，迅速孵化布局規(guī)模，單中海左岸瀾庭一個(gè)項(xiàng)目(全年銷售金額)就超過(guò)90個(gè)億。
都會(huì)四季首開(kāi)656套房 4251組買房人報(bào)名
②二手：市場(chǎng)回溫明顯，量?jī)r(jià)齊升
二手房方面，據(jù)南京我愛(ài)我家研究院統(tǒng)計(jì)，2019年南京全年二手房成交量92060套，同比2018年上漲了29.7%，基本與2017年的數(shù)據(jù)持平。二手房成交價(jià)則達(dá)31271元/㎡，同比2018年小幅上漲了2.1%，增速較前幾年明顯放緩，但卻是2013年以來(lái)二手房成交價(jià)最高的一年。總體來(lái)看，南京的二手房市場(chǎng)有所回溫，南京落戶門檻放寬，一系列人才購(gòu)房?jī)?yōu)待政策也都給市場(chǎng)加注了新的購(gòu)買力，提升了全年的成交量。
2013-2019年南京二手住宅成交量?jī)r(jià)情況
另外，根據(jù)南京我愛(ài)我家研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年南京二手房成交價(jià)達(dá)31271/㎡，同比去年小幅上漲了2.1%，增速明顯放緩，整體房?jī)r(jià)保持著穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，平穩(wěn)運(yùn)行，全年房?jī)r(jià)受教育置業(yè)的影響拉升較大。
2018-2019年南京二手住宅成交套均面積和總價(jià)情況
從各區(qū)成交來(lái)看，2019年鼓樓區(qū)二手房成交量達(dá)15302套，排名全市第一，區(qū)域內(nèi)擁有優(yōu)質(zhì)的教育資源，學(xué)區(qū)需求大;且低總價(jià)、老破小房源較多，備受購(gòu)房者青睞，二手住宅市場(chǎng)一直較為活躍。江寧區(qū)排在第二位，全年成交13606套;秦淮區(qū)、玄武區(qū)排名三四位，成交量也都突破萬(wàn)套。總體來(lái)看，受市場(chǎng)大環(huán)境回暖影響，除鼓樓成交同比基本持平外，其他八大區(qū)成交量同比都有不同程度上漲。
從各區(qū)成交價(jià)來(lái)看，2019年鼓樓區(qū)成交均價(jià)也是最高，達(dá)42338元/㎡，全年成交價(jià)首次突破4萬(wàn)大關(guān);建鄴區(qū)排在第二位，均價(jià)39635元/㎡;玄武區(qū)均價(jià)36134元/㎡，列全市第三位。同比來(lái)看，南京九區(qū)二手房?jī)r(jià)格均有所上漲，整體漲幅都不大。
③政策：六策并行，規(guī)范市場(chǎng)秩序、深化人才安居
2019年南京樓市調(diào)控主要出臺(tái)六個(gè)政策，分別是：
1)2019年1月19日，南京市住房保障和房產(chǎn)局、南京市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、南京市物價(jià)局聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市商品住房全裝修建設(shè)管理的通知》，對(duì)于南京商品住房全裝修從設(shè)計(jì)、建設(shè)、監(jiān)管、銷售到交付等全過(guò)程監(jiān)管流程進(jìn)行規(guī)范，強(qiáng)化全裝修標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)格備案監(jiān)管。
影響：南京市商品住房全裝修、全過(guò)程監(jiān)管流程，規(guī)范全裝修各方主體行為，切實(shí)確保全裝修質(zhì)量，強(qiáng)化全裝修標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)格備案監(jiān)管，建立全裝修權(quán)益保障體系，減少全裝修糾紛。
2)6月12日，高淳不動(dòng)產(chǎn)登記中心放出消息，外地人在高淳買房只需要有南京居住證，用工勞務(wù)合同和營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件即可開(kāi)具購(gòu)房證明，不需要近3年內(nèi)累計(jì)2年社保或個(gè)稅。此后10月15日，六合放松人才落戶門檻，在南京有居住證，大專學(xué)歷的外地人也可在六合開(kāi)具購(gòu)房證明。
影響：降低人才落戶門檻，深化南京人才安居政策，釋放購(gòu)買力。
3)2019年8月1日起，《南京市房屋使用安全投訴處理管理辦法》正式實(shí)行，鼓勵(lì)投訴人實(shí)名舉報(bào)房屋使用安全問(wèn)題，并且建立房屋使用安全投訴舉報(bào)獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制。
影響：鼓勵(lì)市民對(duì)于房屋私自改造的現(xiàn)象的投訴，提高社會(huì)對(duì)于房屋安全的重視。
4)2019年9月4日，南京出臺(tái)建設(shè)項(xiàng)目臨建審批新政，實(shí)現(xiàn)“拿地即開(kāi)工”，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的施工用房、售樓處、堆料倉(cāng)庫(kù)等臨時(shí)建筑的規(guī)劃審批方式進(jìn)行了改革。建設(shè)單位在簽訂建設(shè)用地出讓合同并交付土地出讓金首付款后，只要簽署一份今后保證按要求申報(bào)和施工的承諾書，即可直接領(lǐng)取臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
影響：新政實(shí)施后，對(duì)提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程的辦事效率具有導(dǎo)向作用，可以提升拿地房企的資金周轉(zhuǎn)速度，有利于房企降低成本，有助于提升拿地房企的開(kāi)工量，刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
5)2019年9月9日下午，《南京市場(chǎng)化租賃住房建設(shè)管理辦法》正式出臺(tái)， 并于2019年10月10日起施行，有效期為兩年。該《辦法》中明確，租賃房建成后不得分割轉(zhuǎn)讓、不得分割抵押，經(jīng)批準(zhǔn)整體轉(zhuǎn)讓或抵押的，也不得改變租賃用途。另外競(jìng)配建租賃房以中小戶型為主。
影響：是南京增加租賃住房供給、擴(kuò)大住房租賃市場(chǎng)規(guī)模的迫切需要，也是培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，構(gòu)建租購(gòu)并舉的住房制度的必然要求。
6)11月6日，南京市委市政府正式出臺(tái)了《2020年南京市人才購(gòu)買商品住房辦法(試行)》，并明確從2020年1月1日開(kāi)始，全市商品住房均對(duì)人才優(yōu)先供應(yīng)。為人才購(gòu)房出臺(tái)專門文件、開(kāi)辟優(yōu)先通道，放眼全國(guó)屬首創(chuàng)。
相較之前的高層次人才購(gòu)商品房辦法，這次出臺(tái)的《辦法》各類人才均適用，機(jī)關(guān)事業(yè)單位人才首次納入政策范圍。另外全市可售商品房均對(duì)人才優(yōu)先供應(yīng);人才購(gòu)房最優(yōu)先，按人才優(yōu)先、其他購(gòu)房人遞進(jìn)的順序選房。
影響：實(shí)現(xiàn)人才全覆蓋，釋放市場(chǎng)購(gòu)買力。
④土地：2019年南京賣出184幅地、攬金1654億元!
50大城市合計(jì)賣地4.41萬(wàn)億，16個(gè)城市賣地超千億，其中南京賣地1654億元，同比增長(zhǎng)77.32%，位列全國(guó)第七，賣地金額比肩樓市興盛期的2017年。根據(jù)樂(lè)居整理的土地成交數(shù)據(jù)顯示，南京2019年全年全市共出讓184幅地塊(工業(yè)、科教用地除外)，其中南京主城121幅、溧水26幅、高淳37幅。全年南京市土地成交總金額約1654.2488億，僅10幅達(dá)到最高限價(jià)。
從地塊數(shù)量上看，據(jù)樂(lè)居統(tǒng)計(jì)，2019年南京主城區(qū)共供應(yīng)127幅地塊(不包括高淳、溧水)，其中1幅流拍、5幅終止出讓，最終成交121幅，總成交金額1501.47億元。其中涉宅地塊78幅，成交總金額1334.51億元。另外高淳、溧水區(qū)共成交地塊63幅，成交總金額為154.78億元。
另外根據(jù)金剛石數(shù)據(jù)顯示，2019年，南京土地市場(chǎng)的各項(xiàng)指標(biāo)全面超越2018年。其中，2019年全市供應(yīng)土地總建面1899.8萬(wàn)㎡，同比上漲19.54%;成交土地總面積886.9萬(wàn)㎡，同比上漲18.7%;成交土地總金額約為1570.9億元，同比上漲56.5%。
