長期以來,東莞受土地資源整合難度大、利益平衡分配機制不完善、政策均質(zhì)化等因素影響,導(dǎo)致城市更新連片改造項目落地少。今年,東莞將城市品質(zhì)提升寫入了十大行動計劃中,城市更新連片改造成為重要的一步棋。近日,東莞市國土資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,該局重點從完善市鎮(zhèn)兩級城市更新常態(tài)化改造機制、修訂和完善“三舊”改造扶持政策、建立統(tǒng)籌開發(fā)和利益分配機制、出臺連片改造專項政策等四方面,加快推進4個舊工業(yè)區(qū)活化更新并形成3類統(tǒng)籌開發(fā)模式范例,穩(wěn)步推進5個試點連片改造片區(qū),新增培育啟動8個總面積約3萬畝的連片改造片區(qū)。

　　“三舊”改造土地市場評估價分兩種方式

　　東莞市國土資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人透露,目前已完成了《東莞市“三舊”改造地價計收和分配辦法(試行)》的第四輪修改,并已上報市人民政府審定。該負(fù)責(zé)人透露,“三舊”改造地價計收政策遵循省96號文關(guān)于“三舊”用地出讓須經(jīng)地價評估、按市場價計收地價的規(guī)定,計收的基礎(chǔ)是土地市場評估價。根據(jù)不同改造類型和土地受讓方是否參與前期拆遷、是否在出讓前已確定等不同情形,土地市場評估價分為單宗用地評估確定出讓底價、區(qū)片土地評估確定計價基準(zhǔn)等兩種方式確定。

　　其中,單宗用地評估確定出讓底價,適用于政府主導(dǎo)改造項目。該類型項目土地受讓方在出讓前不確定、不參與前期拆遷,參考單宗用地評估確定土地出讓底價,最終通過招標(biāo)、拍賣、掛牌等公開競爭方式確定土地受讓方和出讓價格。

　　區(qū)片土地評估確定計價基準(zhǔn),適用于土地使用權(quán)人自行改造、集體經(jīng)濟組織自行改造、合作改造等改造類型。這類型項目土地受讓方在出讓前已經(jīng)確定并實施前期拆遷,土地使用權(quán)以協(xié)議方式出讓。該類型以所在區(qū)片的區(qū)片市場評估價為計價基準(zhǔn),根據(jù)宗地條件修正得出計收的地價金額。全市共分為212個區(qū)片,區(qū)片市場評估價由市國土資源局委托專業(yè)估價機構(gòu)評估確定,原則上每年更新一次。

　　探索“構(gòu)建分配機制+具體項目實踐”開發(fā)模式

　　“連片改造涉及政府、社區(qū)、村小組、企業(yè)、個人等大量不同利益相關(guān)方的利益平衡分配,現(xiàn)有的土地增值收益機制相對剛性,缺乏足夠的靈活性平衡各方利益?！笔袊临Y源局相關(guān)負(fù)責(zé)人如是說。因此,要推進城市更新連片改造項目落地,理清利益分配是關(guān)鍵。

　　該負(fù)責(zé)人表示,將建立和完善“三舊”改造統(tǒng)籌開發(fā)和利益分配機制,初步構(gòu)想“構(gòu)建分配機制+具體項目實踐”,即通過年內(nèi)建立和完善市、鎮(zhèn)兩級的“三舊”改造統(tǒng)籌開發(fā)和利益分配機制,調(diào)整利益分配、促進統(tǒng)籌開發(fā),同時加快推進具體項目,在實踐中探索多種統(tǒng)籌開發(fā)模式。

　　具體而言,年內(nèi)出臺屬地“三舊”用地統(tǒng)籌開發(fā)和利益分配細則、起草“三舊”改造專項資金管理規(guī)定,推進東城33小鎮(zhèn)、常平科技加速園(國際創(chuàng)新港)、莞城鳒魚洲、黃江靈獅小鎮(zhèn)等4個舊工業(yè)區(qū)活化更新,形成3類統(tǒng)籌開發(fā)模式。

　　該局力爭9月底前出臺屬地“三舊”用地統(tǒng)籌開發(fā)和利益分配細則,調(diào)整土地收益一次分配。在不突破土地出讓純收益60%的前提下,允許各鎮(zhèn)街自行制定“三舊”用地收儲出讓純收益分配比例,形成“共享式”的土地收益一次分配。

　　此外,利用市政府從經(jīng)營性改造項目取得的土地收益形成“資金池”,通過補助、借款、貼息、風(fēng)險補償?shù)榷喾N方式支持產(chǎn)業(yè)類改造、鎮(zhèn)街連片收儲、公益性改造,平衡地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè),兼顧市場盈利和社會公益,助力連片滾動開發(fā),探索“平衡式”的土地收益二次分配機制。在條件成熟的情況下,探索引入“池外”的金融資金,發(fā)揮財政資金的放大杠桿效應(yīng)。

　　4個舊工業(yè)區(qū)活化更新,總改造面積914畝。目前,東城33小鎮(zhèn)、常平科技加速園(國際創(chuàng)新港)已進入施工階段,年內(nèi)引進企業(yè)入駐;黃江靈獅小鎮(zhèn)正在辦理不動產(chǎn)過戶手續(xù),年內(nèi)完成一期改造;莞城鳒魚洲正在研究前期策劃方案,年內(nèi)完成規(guī)劃調(diào)整和土地出讓。