涿州市發(fā)布《關(guān)于保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》的文件，涿州擬實(shí)施限購(gòu)和差別化信貸政策。非本市戶籍居民僅允許購(gòu)買1套住房(含二手房)。這意味著繼北三縣、懷來(lái)縣等地之后，又一個(gè)實(shí)施限購(gòu)政策的環(huán)京城市。

　　據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者調(diào)研，2月下旬以來(lái)，北京樓市交易活躍度有所提升，受三、四月傳統(tǒng)旺季即將到來(lái)，以及學(xué)區(qū)、改善需求推動(dòng)，部分熱門(mén)區(qū)域房?jī)r(jià)及成交量有所上漲。分析人士認(rèn)為，環(huán)京和北京樓市進(jìn)入了博弈期。隨著房貸折扣降低、放款時(shí)間變長(zhǎng)，購(gòu)房者尤其是以房換房的購(gòu)房者將面臨越來(lái)越高的購(gòu)房成本和風(fēng)險(xiǎn)，后續(xù)信貸政策或?qū)⒊蔀闆Q定樓市走向的主要因素。

　　環(huán)京區(qū)域趨于“不留死角”

　　涿州市的文件顯示，對(duì)非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房(含二手房)且首付款比例不低于30%;對(duì)本地戶籍居民家庭購(gòu)買第二套住房時(shí)，首付款比例不低于50%。

　　文件同時(shí)提到，嚴(yán)格商品房預(yù)售管理，進(jìn)一步規(guī)范預(yù)售審批程序，嚴(yán)格要件審查，限期10日內(nèi)一次性公布全部可售房源，落實(shí)住房?jī)r(jià)格備案制度，實(shí)行一房一價(jià)，明碼標(biāo)價(jià)，現(xiàn)場(chǎng)公示;加強(qiáng)價(jià)格管控，限定申報(bào)預(yù)售價(jià)格上漲幅度;完善個(gè)人住房信息查詢系統(tǒng)，推進(jìn)商品房聯(lián)機(jī)備案系統(tǒng)的互聯(lián)互通。

　　此外，開(kāi)展嚴(yán)厲打擊違規(guī)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)專項(xiàng)行動(dòng)。對(duì)存在違法違規(guī)的企業(yè)嚴(yán)格處罰，列入“黑名單”。

　　數(shù)據(jù)顯示，自2016年10月以來(lái)，隨著北三縣、懷來(lái)等地陸續(xù)推出限購(gòu)政策，同處環(huán)京圈的涿州房?jī)r(jià)大幅上漲，均價(jià)從千元迅速突破萬(wàn)元。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，京津冀區(qū)域內(nèi)，不論是北三縣還是其他區(qū)域，房?jī)r(jià)漲幅均比較明顯。以涿州為例，過(guò)去一年房?jī)r(jià)部分區(qū)域上漲超過(guò)一倍。這種情況下，市場(chǎng)投資需求聚集，市場(chǎng)炒作氛圍濃郁。因此出臺(tái)政策非常必要。

　　目前來(lái)看，本次涿州調(diào)控力度對(duì)于本地購(gòu)房者并不嚴(yán)厲，主要通過(guò)對(duì)外地購(gòu)房者限購(gòu)降低市場(chǎng)炒作預(yù)期。

　　2016年4月，廊坊市政府出臺(tái)“廊九條”，三河市、大廠回族自治縣、香河縣三地(簡(jiǎn)稱“北三縣”)外加固安，采取限購(gòu)限貸措施。2016年9月，天津城六區(qū)和武清區(qū)開(kāi)始執(zhí)行限購(gòu)和區(qū)別性信貸政策。2016年12月，懷來(lái)縣推出了限購(gòu)和差別化信貸的措施。此次加上涿州后，環(huán)京地區(qū)尚未限購(gòu)的只有寶坻、淶水、永清和薊縣。

　　不過(guò)，從調(diào)控政策后的市場(chǎng)情況看，由于有京津冀一體化和通州副中心概念，部分區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然被看好。

　　部分區(qū)域交易活躍

　　而回到北京市，目前從一些市場(chǎng)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)和記者的走訪情況看，市場(chǎng)成交活躍度有所回升，部分區(qū)域價(jià)格有所上漲。

　　云房數(shù)據(jù)顯示，2月(截至26日)北京二手房均價(jià)62520元/平方米，環(huán)比漲幅2.75%，住宅成交12168套。

　　房天下數(shù)據(jù)中心數(shù)據(jù)顯示，2月第3周北京新房均價(jià)47020元/平方米，環(huán)比上周的43368元/平方米上漲3652元/平方米，漲幅高達(dá)8.42%;二手房掛牌均價(jià)57569元/平方米(包含燕郊和北京周邊)，較前一周的57150元/平方米略微上漲0.73%。

　　自去年北京頒布“京八條”調(diào)控方案后，北京市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)分化，一些非熱門(mén)區(qū)域價(jià)格開(kāi)始滯漲甚至略有調(diào)整。但部分房源尤其是學(xué)區(qū)房，由于附帶資源稀缺，價(jià)格仍然堅(jiān)挺甚至有所上漲。有券商分析師認(rèn)為，學(xué)區(qū)房的旺盛需求是推動(dòng)二手房成交均價(jià)上漲的部分原因。由于每年5月份是北京義務(wù)教育平臺(tái)信息采集時(shí)間窗口，4月前優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房往往一房難求，價(jià)格因而猛漲。

　　這也與記者了解到的一些市場(chǎng)信息相符。春節(jié)前后可謂是學(xué)區(qū)房的一個(gè)分水嶺，部分優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房漲幅超過(guò)了10%。據(jù)了解，德勝學(xué)區(qū)一套學(xué)區(qū)房單價(jià)已經(jīng)從年前的12萬(wàn)元/平方米上漲到15萬(wàn)元/平方米。常女士去年年底以12萬(wàn)元/平方米的均價(jià)在西城區(qū)購(gòu)置了一套小戶型學(xué)區(qū)房。而節(jié)后至今，這一小區(qū)的類似戶型單價(jià)已經(jīng)接近14萬(wàn)元/平方米。中介告訴記者，學(xué)區(qū)房大多是老破小，符合學(xué)區(qū)無(wú)占用等條件的房源就不多。一旦出現(xiàn)戶型、房齡指標(biāo)較好的房源，往往能夠很快成交。記者近期走訪了老宣武某回遷盤(pán)，該樓盤(pán)是老宣武某傳統(tǒng)牛小的學(xué)區(qū)房。盡管熱度不及西城，同時(shí)小區(qū)環(huán)境、房型也不佳，但掛牌二手房的均價(jià)均達(dá)到10萬(wàn)元/平方米。附近一個(gè)環(huán)境稍好的小區(qū)，近期掛出的一50平方米的同一學(xué)區(qū)二手房，單價(jià)達(dá)到了12萬(wàn)元/平方米。

　　新房方面，云房數(shù)據(jù)顯示，2017年2月(截至27日)北京市新建商品房共成交6298套，環(huán)比增長(zhǎng)17.81%;成交均價(jià)37832元/平方米，環(huán)比上漲2.28%。

　　信貸政策影響后續(xù)走向

　　信貸方面，據(jù)記者了解，新年以來(lái)，除了少量外資銀行還有85折房貸(有附帶條件)，北京各銀行已經(jīng)在執(zhí)行9折房貸，購(gòu)房者資金成本無(wú)疑將有所提升。

　　不過(guò)，比折扣收緊更加要命的是放款時(shí)間大大加長(zhǎng)。記者了解到，不少購(gòu)房者均遇到了貸款放款時(shí)間拉長(zhǎng)的問(wèn)題。以往一個(gè)月左右能夠辦妥的商貸現(xiàn)在2-3個(gè)月都未發(fā)放。

　　一些銀行和中介人員表示，年前各大銀行放款額度有所收緊，另一方面是在個(gè)別成交量較大的區(qū)域，抵押登記環(huán)節(jié)有所延長(zhǎng)。一般來(lái)說(shuō)，買賣雙方過(guò)戶后，銀行將房本去建委做抵押，抵押登記后銀行即可放款。當(dāng)放款額度和抵押登記的環(huán)節(jié)受到影響，放款時(shí)間自然延長(zhǎng)。

　　據(jù)偉嘉安捷最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2月北京房地產(chǎn)個(gè)貸市場(chǎng)交易量和上月相比繼續(xù)呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)，環(huán)比下滑22%左右。偉嘉安捷認(rèn)為，成交下滑一方面是受到春節(jié)假期因素的影響;另一方面是從年初開(kāi)始便收緊的貸款利率優(yōu)惠折扣，讓一部分“剛性需求”陷入觀望或“轉(zhuǎn)買為租”。加上二套房貸款年限的縮短，也影響了占據(jù)市場(chǎng)大部分成交結(jié)構(gòu)的改善置業(yè)人群，使得成交預(yù)期相比上月進(jìn)一步回落，促使成交量下跌。

　　分析人士指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展依然主要看信貸政策，目前看，信貸政策有所收緊，但一月的額度依然刷新了歷史紀(jì)錄。對(duì)于易漲難跌的京津冀這些區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)，整體依然需要增加政策影響。